Решения жильцов о смене управляющей компании, совете дома или капремонте живут ровно столько, сколько выдерживает их оформление: суды и жилищные инспекции отменяют собрания чаще всего не из-за повестки, а из-за ошибок в бумагах. Протокол общего собрания собственников МКД с 1 сентября 2025 года оформляется по новым требованиям Минстроя (приказ № 266/пр), и старые шаблоны по приказу № 44/пр уже не годятся. Ниже разбираем, как составить протокол очно-заочного собрания, кто его подписывает, как прошить и куда сдать.
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: главное о протоколе
- Срок оформления: не позднее 10 календарных дней после собрания, а при многодневном голосовании с даты его окончания (п. 1 Требований, утв. приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр).
- Кто оформляет: секретарь собрания (п. 2 Требований).
- Кто подписывает: председатель, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов (п. 4 Требований).
- Куда сдать: инициатор передаёт подлинники решений и протокола в управляющую организацию (правление ТСЖ, кооператива) не позднее чем через 10 дней после собрания; УК в течение 5 дней направляет их в жилищную инспекцию (ч. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
- Хранение: подлинники хранятся в органе жилищного надзора 3 года, копии в месте, определённом собранием (ч. 1.1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).
- Оспаривание: 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Протокол общего собрания собственников МКД: правовая база
Компетенция собрания определена ст. 44 ЖК РФ, порядок созыва и кворум регулирует ст. 45, принятие решений и их оформление описаны в ст. 46, формы голосования в ст. 47, голосование и бюллетени в ст. 48. Решения оформляются протоколом в соответствии с требованиями, которые утверждает Минстрой (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
С 1 сентября 2025 года действуют Требования к оформлению протоколов и Порядок направления подлинников в орган жилищного надзора, утверждённые приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Тот же приказ признал утратившим силу приказ от 28.01.2019 № 44/пр, на который до сих пор ссылаются многие образцы в интернете.
Ещё одно важное изменение внёс Федеральный закон от 13.12.2024 № 463-ФЗ: с 1 марта 2025 года заочное голосование с использованием информационной системы проводится только в ГИС ЖКХ или региональной системе, а сообщения о собраниях из системы автоматически приходят собственникам на Госуслуги.
Для протокола важны и общие нормы ГК РФ о решениях собраний: основания оспоримости (ст. 181.4) и ничтожности (ст. 181.5), а также разъяснения в п. 103–119 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
Как оформляется протокол общего собрания собственников МКД
По Требованиям № 266/пр протокол состоит из реквизитов и содержательной части, которая делится на вводную и основную.
Обязательные реквизиты
| Реквизит | Что указать | Пункт Требований |
|---|---|---|
| Наименование | слова «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» | п. 5 |
| Дата | дата подведения итогов голосования | п. 6 |
| Номер | при голосовании в системе: уникальный идентификатор из ГИС ЖКХ | п. 7 |
| Место | адрес очного обсуждения или адрес приёма решений | п. 8 |
| Заголовок | адрес дома, вид собрания (годовое или внеочередное), форма проведения | п. 10 |
| Хранение | место (адрес) хранения копий протокола и решений | п. 3 |
Место, дата и время голосования в протоколе должны совпадать с указанными в сообщении о проведении собрания (п. 9 Требований). Расхождение даты в уведомлении и в протоколе инспекция воспринимает как признак того, что собрание проводилось не так, как было объявлено.
Вводная часть
В неё включают данные об инициаторе, председателе, секретаре и счётной комиссии, общую площадь помещений и количество голосов, число участников и их голоса, вывод о кворуме и повестку дня (п. 12 Требований). Количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), на практике 1 голос приравнивают к 1 кв. м площади помещения.
Основная часть
На каждый вопрос повестки отводится отдельный раздел. В нём три обязательных элемента: «Вопрос, поставленный на голосование», «Предложено» и «Решили (постановили)» с количеством голосов «за», «против» и «воздержался» (п. 13 и 15 Требований). Формулировки не должны допускать двойного толкования. Вопрос «Разное» и объединение нескольких разных вопросов в один пункт запрещены (п. 14 Требований). Если собрание утверждает документ (договор управления, смету, план работ), указывают его полное название и реквизиты.
Протокол общего собрания собственников МКД в очно-заочной форме: образец и особенности
Очно-заочная форма сочетает очное обсуждение с возможностью сдать письменное решение в течение срока, указанного в сообщении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Это самый надёжный вариант для обычного дома: на очную часть приходят единицы, а кворум набирается бюллетенями.
Особенности оформления:
- в протоколе указывают и дату очной части, и период приёма письменных решений с адресом, куда их сдавали;
- датой протокола становится день подведения итогов, а не день очной встречи;
- каждое письменное решение должно содержать сведения об участнике, о документе на право собственности и ответы «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ);
- если в решении по вопросу отмечено больше одного варианта, голос по этому вопросу не засчитывается, но остальные ответы в бюллетене сохраняют силу (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ);
- представитель голосует по письменной доверенности, оформленной по п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверенной нотариально (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).
Кворум и большинство
Собрание правомочно, если в нём участвовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Большинство для принятия решения зависит от вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):
| Вопросы | Необходимое большинство |
|---|---|
| Большинство организационных вопросов: избрание председателя и секретаря, совета дома, способ уведомления, место хранения | большинство голосов участвующих в собрании |
| Пункты 1.1, 4, 4.2 и 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (в том числе выбор способа управления домом) | более 50 % голосов всех собственников дома |
| Пункты 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8 и 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (в том числе реконструкция, капремонт общего имущества, пределы использования земельного участка, пользование общим имуществом иными лицами) | не менее 2/3 голосов всех собственников дома |
Частая ошибка: счётная комиссия считает проценты от числа участников там, где закон требует считать от общего числа голосов в доме. Для вопросов о капремонте это прямой путь к ничтожности решения. Подробнее о решениях по капремонту и взносах мы писали в статье о взносах на капремонт в 2026 году.
Протокол общего собрания собственников МКД образец: что в нём и как заполнить
Образец рассчитан на самую частую ситуацию: внеочередное собрание по инициативе собственника в очно-заочной форме с организационной повесткой.
- Номер, заголовок, место и дата. В заголовке указаны адрес дома, вид и форма собрания. В строке места впишите адрес очной части и приёма решений, справа дату подведения итогов.
- Инициатор. ФИО, номер помещения и реквизиты документа о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Форма и сроки. Дата и время очного обсуждения, период приёма письменных решений с часом окончания и адрес, куда их сдавали. Сверьте с текстом сообщения: данные должны совпасть буква в букву.
- Сообщение о собрании. Указано, когда и как собственников уведомили. В образце выбран способ, допустимый всегда: вручение каждому под подпись. Если общее собрание раньше утвердило размещение на стендах, впишите этот способ и реквизиты прежнего протокола.
- Председатель, секретарь, счётная комиссия. ФИО и номера помещений.
- Площадь, голоса, кворум. Общая площадь помещений собственников, общее число голосов, число участников и их голоса с процентом. Берите площади из ЕГРН или реестра собственников, который УК обязана выдать инициатору по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
- Повестка дня. В образце четыре вопроса: избрание органов собрания, совета дома и его председателя, способ уведомления и место хранения документов. Свои вопросы формулируйте так же конкретно.
- Основная часть. По каждому вопросу: формулировка, предложение и таблица голосов «за», «против», «воздержался» с процентами.
- Место хранения и передача подлинников. Наименование УК и адрес хранения копий.
- Приложения. Сведения об участниках (номер помещения, имя и первая буква фамилии, число голосов, п. 16 Требований), сообщение и реестр его вручения, список присутствовавших и приглашённых, доверенности, письменные решения, рассмотренные документы (п. 17 Требований).
- Подписи председателя, секретаря и членов счётной комиссии с расшифровкой и датой.
Кто подписывает протокол общего собрания собственников МКД
Без использования ГИС ЖКХ протокол подписывают председательствующий, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов (п. 4 Требований). Если собрание не избрало председателя, секретаря или счётную комиссию, подписывает инициатор. Реквизит подписи включает фамилию, инициалы, подпись и дату (п. 20 Требований).
Отдельное правило для протокола о создании ТСЖ: его подписывают все собственники, проголосовавшие «за» (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ). При голосовании в ГИС ЖКХ протокол формирует система, и он подписывается квалифицированной электронной подписью оператора.
Так что на вопрос, кто должен подписывать протокол общего собрания собственников МКД, ответ простой: те, кого собрание избрало в органы собрания и наделило правом подписи. Именно поэтому первым вопросом повестки почти всегда ставят избрание председателя, секретаря и счётной комиссии.
Как прошить протокол общего собрания собственников МКД
Страницы протокола и приложений нумерует и сшивает секретарь, последнюю страницу подписывает председатель (п. 19 Требований). Все приложения нумеруются, номер и признак приложения указываются на первом листе каждого приложения.
Практический порядок:
- Разложите листы: протокол, затем приложения по порядку номеров.
- Пронумеруйте все листы сквозной нумерацией.
- Сделайте 2–3 прокола у левого края и прошейте нитью, концы выведите на оборот последнего листа.
- Наклейте на узел бумажную наклейку с надписью «Пронумеровано и прошито [количество] листов», подписью председателя и датой, чтобы подпись заходила на лист.
Печать для протокола собственников не требуется. Если собрание проходило в ГИС ЖКХ, прошивать нечего: подлинники существуют в электронном виде.
Где должен храниться протокол общего собрания собственников МКД
Схема движения подлинников по ч. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ и Порядку направления подлинников (приложение № 2 к приказу № 266/пр):
- Инициатор не позднее чем через 10 дней после собрания передаёт подлинники решений и протокола в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива. При непосредственном управлении домом инициатор направляет их прямо в жилищную инспекцию.
- УК в течение 5 дней направляет подлинники в орган государственного жилищного надзора. Передача оформляется актом приёма-передачи с реквизитами протокола, наименованием и количеством листов документов.
- Инспекция хранит подлинники 3 года.
- Копии протокола и решений хранятся в месте или по адресу, которые определило собрание (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). Этот вопрос стоит включать в повестку, как сделано в образце.
Сделайте себе полную копию сшитого протокола до передачи в УК и попросите отметку о получении с датой и входящим номером. Если УК тянет с передачей в инспекцию или «теряет» документы, пригодится жалоба на управляющую компанию в ГЖИ.
Где можно посмотреть протокол общего собрания собственников МКД
- ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Управляющие организации размещают в системе сведения о решениях собраний; при голосовании в системе протокол появляется там автоматически и дублируется в личный кабинет на Госуслугах.
- Управляющая компания. Собственник вправе запросить копию; удобнее сделать это письменным заявлением с входящим номером.
- Место хранения копий, определённое решением собрания (часто у председателя совета дома).
- Жилищная инспекция. Подлинники хранятся там 3 года; копию можно получить по обращению собственника, а в споре суд истребует их по ходатайству.
Итоги голосования инициатор обязан довести до собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений, разместив сообщение в помещении дома, определённом решением собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Как отменить протокол общего собрания собственников МКД
Отменяют не сам протокол, а решения собрания. Есть два пути.
Повторное собрание. Собственники вправе принять новое решение по тому же вопросу, которое заменит прежнее. Это быстрее суда, если инициатор готов собрать кворум.
Суд. Иск о признании решения недействительным подаёт собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение нарушает его права (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Срок 6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении. Суд может оставить решение в силе, если голосование истца не могло повлиять на результат, нарушения несущественны и не повлекли убытков.
Основания делятся на две группы:
- оспоримость (ст. 181.4 ГК РФ): существенное нарушение порядка созыва и проведения (например, собственников не уведомили за 10 дней), нарушение правил составления протокола, в том числе письменной формы;
- ничтожность (ст. 181.5 ГК РФ): решение принято по вопросу вне повестки дня (кроме случая, когда участвовали все собственники), при отсутствии необходимого кворума, по вопросу вне компетенции собрания или противоречит основам правопорядка.
Перед подачей иска истец должен заблаговременно уведомить других собственников о намерении обратиться в суд (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ, п. 115 Постановления Пленума ВС РФ № 25). Обычно объявление размещают на стендах дома и фотографируют. Подробнее о том, как такие споры возникают при выборе новой УК, читайте в материале о смене управляющей компании.
Частые ошибки
- Шаблон по приказу № 44/пр. Он утратил силу с 1 сентября 2025 года; ссылка на него сама по себе не порок, но устаревшая структура часто «теряет» обязательные элементы.
- Даты не совпадают с сообщением. Период голосования в протоколе должен быть тем же, что в уведомлении.
- Нет сведений о праве собственности в бюллетенях (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Такие решения исключают из подсчёта, и кворум «тает».
- Неверная база для процентов. Квалифицированное большинство считают от всех голосов в доме, а не от участников.
- Вопрос «Разное» или решения по вопросам, которых не было в повестке.
- Голоса умерших или продавших квартиру собственников. Сверяйте реестр с ЕГРН на дату голосования.
- Подписи не тех лиц или без даты.
- Пропуск срока передачи подлинников в УК. Само по себе это не делает решение недействительным, но даёт повод для проверки и спора.
Чек-лист перед передачей протокола
- Даты, место и повестка совпадают с сообщением о собрании.
- Кворум посчитан от общей площади помещений собственников по ЕГРН.
- Для каждого вопроса применено правильное большинство.
- Бюллетени содержат сведения об участнике, о праве собственности и однозначные ответы.
- Доверенности приложены.
- Приложены сведения об участниках, сообщение и подтверждение уведомления, списки присутствовавших.
- Протокол подписан председателем, секретарём и счётной комиссией с датами.
- Листы пронумерованы, прошиты, последняя страница подписана председателем.
- Подлинники переданы в УК в течение 10 дней, у инициатора осталась копия с отметкой о получении.
- Итоги размещены на стендах в течение 10 дней.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года; перед проведением собрания по сложной повестке (капремонт, смена УК, создание ТСЖ) проверьте актуальную редакцию ЖК РФ и Требований Минстроя.
