Типичная ситуация: человек десятилетиями живёт в квартире умершего родственника, платит за неё, делает ремонт — но собственником не является. Или пользуется домом, хозяева которого давно исчезли. Выход — приобретательная давность: право собственности возникает из длительного владения. В 2026 году Конституционный суд дважды изменил подход к этому институту. Разбираемся, как это работает.
Что говорит закон (ст. 234 ГК)
Право собственности приобретает тот, кто добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным:
- недвижимостью — 15 лет;
- иным имуществом — 5 лет.
Право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации — на основании решения суда.
Сколько лет на самом деле
До 2020 года срок давности начинал течь только после истечения 3-летнего срока исковой давности, поэтому на практике требовалось 18 лет (15 + 3). С 1 января 2020 года формулировка закона изменилась, но единой позиции ВС о применении нового правила нет, и часть судов продолжает считать 18 лет. Безопасный ориентир — 18 лет владения.
Можно ли «добавить» срок предыдущего владельца
Да. По п. 3 ст. 234 ГК можно присоединить время владения того, чьим правопреемником вы являетесь (например, наследодателя).
Новое в 2026 году: Конституционный суд в постановлении от 25.03.2026 № 18-П указал, что сроки владения складываются и тогда, когда имущество перешло по договору (например, вы купили дом у человека, который сам владел им без документов). Но каждый владелец в цепочке должен отвечать всем условиям ст. 234 ГК, и это нужно доказать. Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1336443-8 с соответствующими поправками.
Четыре условия давностного владения
По разъяснениям Пленума ВС и ВАС № 10/22 (п. 15):
| Условие | Что означает |
|---|---|
| Добросовестность | Получая владение, вы не знали и не должны были знать об отсутствии оснований для права собственности |
| Открытость | Вы не скрываете владение: живёте, пользуетесь, платите |
| Непрерывность | Владение не прерывалось в течение всего срока |
| Как своим | Вы владеете не по договору — не арендатор, не наниматель, не пользуетесь по разрешению |
Добросовестность — главный предмет споров
Конституционный суд (постановление от 26.11.2020 № 48-П) разъяснил: добросовестность давностного владельца — не то же самое, что добросовестность покупателя. Человек может знать, что у него нет документов на имущество, и при этом считаться добросовестным владельцем.
Верховный суд неоднократно подтверждал: осведомлённость о существовании собственника сама по себе не означает недобросовестности (дело № 4-КГ19-55). Если собственник долго не проявлял интереса к имуществу, не содержал его — это может расцениваться как фактический отказ от права (ст. 236 ГК).
Квартира умершего родственника и выморочное имущество
Если у умершего не было наследников (или они не приняли наследство), квартира становится выморочной и переходит муниципалитету. Но муниципалитеты часто годами не оформляют такие квартиры.
Ключевое решение 2026 года — постановление КС от 28.05.2026 № 35-П. Ситуация: падчерица с 1971 года жила в квартире отчима, умершего в 1991 году, и платила за неё. Квартира была признана выморочной, но публичный собственник ею не занимался. Суды отказали женщине, сославшись на то, что она знала о собственнике. КС указал:
- члена семьи умершего, вселившегося с его ведома, нельзя считать недобросовестным только потому, что он знал о публичном собственнике и отсутствии у себя прав;
- многолетнее бездействие публичного собственника может создать впечатление, что он утратил интерес к имуществу;
- выводы касаются любого жилья.
Это сильная позиция для всех, кто живёт в квартирах умерших родственников без оформления.
Земельные участки
Классическая позиция: самовольно занятую государственную или муниципальную землю по давности получить нельзя — тот, кто знает, что участок публичный, недобросовестен (определение КС № 186-О/2021).
Но Верховный суд в 2025–2026 годах смягчил подход (дела № 49-КГ25-4-К6, № 4-КГ25-86-К1, № 4-КГ26-55-К1):
- ст. 234 ГК не запрещает приобретать по давности публичное имущество;
- презумпция государственной собственности на землю сама по себе не опровергает добросовестность;
- особенно это касается участков под домами, которыми люди открыто пользуются десятилетиями;
- суд должен проверить и другие основания права — например, через приватизацию дома.
Самозахват земли по-прежнему не работает.
Когда давность не применяется
- вы пользуетесь имуществом по договору: аренда, найм, безвозмездное пользование;
- вы самовольно захватили имущество, зная, что оно чужое и собственник против;
- речь идёт о самовольной постройке;
- собственник возражал против владения и требовал имущество обратно.
Какие доказательства собрать
- квитанции об оплате ЖКУ за весь период;
- налоговые уведомления и квитанции (если приходили);
- регистрация по месту жительства;
- договоры на ремонт, установку счётчиков, подключение газа и электричества;
- участие в собраниях собственников, переписка с УК;
- справки СНТ, выписки из похозяйственной книги — для домов и участков;
- фотографии, свидетельские показания соседей.
Верховный суд указал: неуплата налога на имущество не основание для отказа — налог платит собственник, а не владелец (дело № 84-КГ20-1). Отсутствие правоустанавливающих документов тоже не основание для отказа — давность и применяется тогда, когда иных оснований права нет (дело № 18-КГ25-443-К4, январь 2026 года).
Как подать в суд
Ответчик:
- титульный собственник или его наследники;
- муниципалитет — если жильё или земля выморочные;
- МТУ Росимущества — для иного выморочного имущества.
Если собственник неизвестен — подаётся заявление в порядке особого производства об установлении факта давностного владения (п. 19 Пленума № 10/22). Росреестр участвует как заинтересованное лицо.
Решение суда — основание для регистрации права собственности в Росреестре.
Кратко
- Нужно владеть недвижимостью открыто, непрерывно, как своей и добросовестно — не менее 15 лет (ориентир — 18).
- Знание о том, что есть собственник, само по себе не лишает права на давность — особенно если вы член семьи умершего (КС № 35-П).
- С 2026 года сроки владения складываются и при покупке по договору (КС № 18-П).
- Собирайте квитанции, договоры и свидетелей — бремя доказывания на вас.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство и практику на 8 октября 2026 года.
