Перепланировку делают в каждой второй квартире на вторичном рынке, и многие — без согласования. Пока соседи не жалуются, проблем нет. Но они возникают в самый неудобный момент: при продаже, оформлении ипотеки, наследстве или после протечки. Разбираемся, что считается перепланировкой, как её согласовать в 2026 году и чем грозит самовольная.
Переустройство, перепланировка, реконструкция
С 1 апреля 2024 года ст. 25 ЖК РФ действует в новой редакции (закон № 608-ФЗ):
| Вид работ | Что это | Примеры |
|---|---|---|
| Переустройство | Установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие изменений в техпаспорте | Перенос ванны или плиты, замена газовой плиты на электрическую, перенос радиаторов |
| Перепланировка | Изменение границ и (или) площади помещения, в том числе образование новых помещений; допускается изменение границ смежных помещений | Снос или перенос перегородок, объединение санузла, расширение коридора, новые проёмы |
| Реконструкция | Изменение параметров объекта капитального строительства (дома) | Отдельный вход через несущую стену, присоединение части подъезда, надстройка |
Реконструкция — это уже не ЖК, а Градостроительный кодекс: нужно разрешение на строительство (ст. 51 ГрК), а при уменьшении общего имущества — согласие всех собственников дома. Верховный суд в Обзоре практики по перепланировкам от 13.12.2023 прямо указал, что обустройство отдельного входа через несущую стену — это реконструкция.
Покраска, замена обоев, напольных покрытий и сантехники на прежних местах не требуют согласования.
Что делать нельзя
- «Мокрые» зоны над жилыми комнатами и кухнями. Нельзя переносить санузел или ванную так, чтобы они оказались над жилыми помещениями соседей снизу. Исключение — двухуровневые квартиры.
- Ухудшать несущую способность конструкций. Проём в несущей стене возможен только по проекту с расчётом, а снос несущей стены, как правило, запрещён.
- Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без двери и перегородки. Работы с газовым оборудованием — только с разрешения и с участием газовой службы.
- Присоединять общее имущество (часть коридора, лестничной площадки, холла, кладовые) — только с согласия всех собственников (ст. 36, 40 ЖК). Если общее имущество не затрагивается, согласие соседей не требуется.
- Расширять кухню или ванную за счёт жилой комнаты над жилыми помещениями соседей, выносить радиаторы на балкон и лоджию, переносить «мокрую» зону — это типичные основания для отказа.
Как согласовать перепланировку
Шаг 1. Проект. Закажите проект перепланировки у организации, состоящей в СРО проектировщиков. Для части простых работ в ряде регионов достаточно эскиза на поэтажном плане.
Шаг 2. Заявление. Подайте в орган местного самоуправления (в Москве — Мосжилинспекция) — лично, через МФЦ или Госуслуги. По ст. 26 ЖК нужны:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (если право не зарегистрировано в ЕГРН);
- проект перепланировки;
- технический паспорт;
- согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя — для квартир по соцнайму;
- заключение органа охраны памятников — если дом является памятником;
- протокол общего собрания собственников — если затрагивается общее имущество.
Шаг 3. Решение. Орган должен принять решение не позднее 45 дней со дня подачи и выдать или направить документ в течение 3 рабочих дней. Отказ возможен только по основаниям ст. 27 ЖК — его можно обжаловать в суде.
Шаг 4. Работы и приёмка. После ремонта работы принимает приёмочная комиссия, составляется акт (ст. 28 ЖК). С 2024 года нужен технический план от кадастрового инженера, а орган сам направляет документы в Росреестр. Перепланировка считается завершённой с момента внесения изменений в ЕГРН.
Москва. Здесь действуют особые правила (постановление № 508-ПП в ред. 2025 года): срок рассмотрения сокращён до 20 рабочих дней, акт оформляется в электронном виде, а Мосжилинспекция сама передаёт сведения в Росреестр. Для ряда работ (закладка проёмов, проёмы в ненесущих перегородках, перенос сантехники в пределах санузла, встроенные шкафы) достаточно эскиза вместо полного проекта.
Ответственность за самовольную перепланировку
Штраф
Ч. 2 ст. 7.21 КоАП — самовольные переустройство и (или) перепланировка:
| Кто | Штраф |
|---|---|
| Гражданин | 2 000–2 500 ₽ |
| Должностное лицо | 4 000–5 000 ₽ |
| Организация | 40 000–50 000 ₽ |
Штраф небольшой, но он не освобождает от главного — обязанности вернуть всё как было.
Предписание вернуть прежнее состояние
По ч. 3 ст. 29 ЖК собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в срок, установленный органом. Если этого не сделать, суд по иску органа может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК): собственник получит вырученные деньги за вычетом расходов, а новый владелец будет обязан привести помещение в порядок. Для нанимателя по соцнайму договор расторгается.
На практике до торгов доходит редко — обычно в случаях, когда перепланировка опасна (например, снесена несущая стена) или нарушает права соседей.
Обязанность переходит к покупателю
По ч. 7 ст. 29 ЖК обязанность привести помещение в прежнее состояние переходит к новому собственнику. Поэтому покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой получает и её проблемы.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Через суд
По ч. 4 ст. 29 ЖК суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни или здоровью.
Верховный суд в Обзоре от 13.12.2023 разъяснил важные вещи:
- само по себе отсутствие согласования не обязывает вернуть квартиру в прежнее состояние, если нет нарушения прав и угрозы безопасности;
- собственник может подать самостоятельный иск о сохранении перепланировки, не дожидаясь иска от органа.
Что нужно для суда:
- Заключение строительно-технической экспертизы о безопасности перепланировки и соответствии нормам.
- Технический план или новый техпаспорт.
- Доказательства того, что вы обращались в орган и получили отказ (желательно).
- Если затронуто общее имущество — согласие собственников.
В административном порядке
В ряде регионов, в том числе в Москве, перепланировку можно согласовать «задним числом» через тот же орган — подать документы, получить решение и пройти приёмку. Это быстрее суда, но работает только для работ, которые в принципе можно согласовать.
Перепланировка и продажа, ипотека
- Банки при выдаче ипотеки сверяют фактическую планировку с документами. Несоответствие — частая причина отказа или требования сначала узаконить перепланировку.
- Оценщик фиксирует перепланировку в отчёте — и банк узнаёт о ней.
- Покупателю стоит сверить план из ЕГРН и техпаспорт с реальной квартирой. Если есть расхождения — включить в договор обязанность продавца узаконить перепланировку до сделки или снизить цену.
Что меняется
В Госдуме находится законопроект № 873680-8 о полном переводе согласования перепланировок на Госуслуги: подача без визита, единый реестр решений, мотивированный отказ с электронной подписью. В первом чтении он принят в мае 2025 года. Уже сейчас во многих регионах заявление можно подать онлайн.
Чек-лист
- До ремонта проверьте запреты: мокрые зоны, газ, несущие стены, общее имущество.
- Закажите проект у организации с допуском СРО.
- Если нужно согласие соседей — проведите общее собрание до начала работ.
- Подайте заявление и дождитесь решения (до 45 дней).
- После работ получите акт приёмки и убедитесь, что изменения внесены в ЕГРН.
- Если перепланировка уже сделана — узнайте, можно ли согласовать её в административном порядке; если нет — закажите экспертизу и подавайте иск по ч. 4 ст. 29 ЖК.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на 8 октября 2026 года. Региональные правила (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) уточняйте в местной жилищной инспекции.
