Объект построен по разрешению, госстройнадзор выдал заключение о соответствии, а администрация отказывает в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: «не соответствует новым ПЗЗ», «площадь больше проектной», «договор аренды истёк». Такой отказ оспаривают заявлением в арбитражный суд по главе 24 АПК РФ, гражданин подаёт административный иск по главе 22 КАС РФ. Основа спора — закрытый перечень оснований отказа в ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. С 1 сентября 2026 года действует новая редакция ст. 55, введённая Федеральным законом от 31.07.2025 № 304-ФЗ: само разрешение теперь существует как запись в реестре разрешений на ввод.
Ниже разбираем, на какие основания отказа орган вправе ссылаться и на какие нет, как требование «обязать выдать» соотносится с иском о признании права на самовольную постройку по ст. 222 ГК РФ и Пленуму ВС № 44, что сказали ВС в 2024–2026 годах и Тематический обзор № 13/2026. В конце — образец заявления в Word.
Образец заявления об оспаривании отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Word
Заявление застройщика в арбитражный суд: признать отказ незаконным и обязать орган внести запись о выдаче разрешения на ввод в реестр. Разобраны три типичных основания отказа: новые ПЗЗ вместо ГПЗУ, расхождение площади в пределах 5 % и истёкший договор аренды.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word.
Коротко
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Основание | Ч. 8 ст. 55 ГрК: отказ в выдаче разрешения на ввод может быть оспорен в судебном порядке |
| Основания отказа | Только пять оснований ч. 6 ст. 55 ГрК; ч. 6.1 и 6.2 прямо исключают ещё два довода |
| Срок рассмотрения заявления органом | 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 55 ГрК) |
| Что выдают с 01.09.2026 | Запись в реестре разрешений на ввод (ч. 1.1, 5 ст. 55 ГрК в ред. Закона № 304-ФЗ) |
| Куда подавать | Организация, ИП — арбитражный суд, гл. 24 АПК; гражданин — районный суд, гл. 22 КАС |
| Срок на обращение | 3 месяца с момента, когда стало известно о нарушении (ч. 4 ст. 198 АПК, ч. 1 ст. 219 КАС) |
| Госпошлина | Арбитраж: 50 000 ₽ организация, 10 000 ₽ физлицо (пп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК); КАС: 15 000 ₽ и 3000 ₽ (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК) |
| Бремя доказывания | Законность отказа доказывает орган (ч. 5 ст. 200 АПК, ч. 11 ст. 226 КАС) |
| Срок рассмотрения в суде | До 3 месяцев (ч. 1 ст. 200 АПК) |
| Альтернатива | Иск о признании права по п. 3 ст. 222 ГК: его рассматривают и без оспаривания отказа (ВС, № 18-КГ24-392-К4) |
Правовая основа: что сказано в ст. 55 ГрК
Что удостоверяет разрешение. По ч. 1 ст. 55 ГрК разрешение на ввод «удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией», а также соответствие объекта требованиям, «установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка», разрешённому использованию участка и ограничениям по земельному и иному законодательству.
Что изменилось с 1 сентября 2026 года. Закон № 304-ФЗ (подп. «а»–«в», «к»–«н.1», «о»–«т» п. 8 ст. 34, ч. 5 ст. 71 в ред. законов от 04.08.2026 № 299-ФЗ и № 302-ФЗ) перевёл ввод в реестровую модель:
- «Фактом подтверждения выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является запись в реестре разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию» (ч. 1.1 ст. 55). Реестр по разрешениям регионов и муниципалитетов ведут в региональных ГИСОГД (ч. 1.3), по федеральным — в ЕИС (ч. 1.2).
- Орган обязан «выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию путем внесения записи в реестр… или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа» (ч. 5).
- Вместо копии разрешения в Росреестр направляется выписка из реестра с техпланом (ч. 10, 10.1, 11). Часть 12 о форме разрешения утратила силу.
- К заявлению прикладывают уже не само разрешение на строительство, а реквизиты записи в реестре разрешений на строительство (п. 3 ч. 3). Правоустанавливающие документы на землю, зарегистрированные в ЕГРН, и заключение госстройнадзора орган запрашивает сам (ч. 3.2). Застройщик вправе представить их по своей инициативе (ч. 3.2-1).
Для просительной части это важно: с 01.09.2026 точная формулировка — обязать внести в реестр запись о выдаче разрешения на ввод, а не «выдать разрешение» на бланке.
Срок и предмет проверки. На проверку документов и осмотр объекта у органа 5 рабочих дней (ч. 5). Осмотр не проводится, если на объекте был государственный строительный надзор: тогда соответствие проекту подтверждает заключение о соответствии (ЗОС) органа надзора (п. 9 ч. 3, п. 3 ч. 3.2).
Исчерпывающий перечень документов. «Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы» (ч. 4.1). Требование эскизного проекта, согласований, справок о погашении долгов по аренде выходит за пределы закона.
Основания отказа по ч. 6 ст. 55 ГрК и типичные злоупотребления
Часть 6 ст. 55 ГрК называет пять оснований отказа:
- Отсутствие документов и сведений по ч. 3 и 4.
- Несоответствие объекта требованиям, «установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка» (для линейных объектов — ППТ и ПМТ).
- Несоответствие требованиям, установленным в разрешении на строительство, кроме изменения площади по ч. 6.2.
- Несоответствие параметров объекта проектной документации, с той же оговоркой.
- Несоответствие разрешённому использованию участка и (или) ограничениям, установленным по земельному и иному законодательству на дату выдачи разрешения на ввод. Исключение — ЗОУИТ, установленная в связи с размещением самого строящегося объекта, который ещё не введён (п. 9 ч. 7 ст. 51).
Ещё два довода закон исключает прямо:
- Ч. 6.1: «Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа». Если орган не дождался ответа на межведомственный запрос, отказ незаконен.
- Ч. 6.2: разница между площадью по техплану и площадью по проекту или разрешению на строительство не более 5 % отказа не влечёт, если совпадают количество этажей, помещений и машино-мест. Для линейного объекта то же правило действует по протяжённости.
Довод «объект не соответствует новым ПЗЗ»
Это самый частый спорный отказ. Пункт 2 ч. 6 связывает проверку с ГПЗУ, по которому выдано разрешение на строительство, а не с регламентом на дату ввода. Если после выдачи разрешения на строительство изменились ПЗЗ, предельные параметры или красные линии, для ввода это значения не имеет.
Пленум ВС № 44 пришёл к тому же выводу со стороны ст. 222 ГК: изменение требований после начала правомерного строительства, например установление красных линий, «не является основанием для признания такой постройки самовольной» (абз. 7 п. 2 Постановления от 12.12.2023 № 44).
Отличайте п. 2 от п. 5 ч. 6. Разрешённое использование и ограничения (ЗОУИТ, охранные зоны) проверяют на дату выдачи разрешения на ввод. Если после разрешения на строительство установили санитарно-защитную или охранную зону, орган формально может сослаться на п. 5. Тогда спор переходит в плоскость самой ЗОУИТ: проверьте, внесены ли её границы в ЕГРН и какие ограничения действуют для существующих объектов.
Довод «отступление от проекта»
Пункт 4 ч. 6 говорит о параметрах объекта и проектной документации. Эскизный проект, архитектурная концепция, паспорт фасадов в состав проектной документации не входят, если только они не включены в неё. ВС прямо указал: замена материалов на эквивалентные по качеству и незапланированные архитектурные изменения при соответствии объекта проекту «не может служить основанием для отказа во введении объекта в эксплуатацию» (Определение СКГД ВС от 04.03.2025 № 18-КГ24-392-К4).
Если есть ЗОС госстройнадзора, довод о несоответствии проекту орган должен опровергать сам: соответствие проекту уже подтвердил компетентный орган (п. 9 ч. 3 ст. 55).
Довод «договор аренды истёк»
Это основание по п. 1 ч. 6 через п. 1 ч. 3 («нет правоустанавливающих документов на землю»). СКЭС его отвергла: истечение договора аренды участка, предоставленного для строительства, на момент обращения за вводом объекта, «который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа» (Определение СКЭС ВС от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117).
Практика ВС: что реально сказано
1. Определение СКЭС ВС от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117, дело № А41-96091/2022. Арендатор построил АЗС на публичном участке. Договор аренды для завершения строительства истёк 25.01.2022, разрешение на строительство продлили до 12.03.2022, Главгосстройнадзор утвердил ЗОС. Администрация отказала в новом договоре аренды, министерство — в разрешении на ввод из-за отсутствия договора аренды. Три инстанции признали отказ законным.
СКЭС отменила акты и сама признала отказ незаконным. Ключевые выводы:
- ГрК не устанавливает срок обращения за вводом, но ввод «должен быть осуществлен в разумные сроки»;
- отказ во вводе из-за отсутствия аренды при одновременном отказе в аренде из-за отсутствия ввода «не может быть признан разумным».
Требование «обязать выдать разрешение» СКЭС направила на новое рассмотрение: суды не проверили, соответствуют ли ст. 55 ГрК остальные документы. При этом коллегия сослалась на п. 3 ч. 4 и п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК: суд должен рассмотреть вопрос о мерах к устранению нарушения.
Вывод для практики: признание отказа незаконным само по себе не означает, что суд обяжет выдать разрешение. Если заявитель не докажет полноту и правильность всего пакета по ч. 3 ст. 55, в части обязания будет новое рассмотрение или повторное рассмотрение органом. Комплект документов нужно раскрыть в заявлении полностью.
2. Определение СКГД ВС от 04.03.2025 № 18-КГ24-392-К4. Гражданка построила магазин на арендованном для этой цели участке по разрешению на строительство. Администрация отказала во вводе из-за несоответствия разделу «Архитектурные решения» и «Эскизному проекту». Отказ в суде не оспаривался, предъявлен иск о признании права собственности. Экспертиза подтвердила соответствие проекту и нормам. Апелляция и кассация сочли постройку самовольной из-за замены материалов.
ВС оставил в силе решение первой инстанции об удовлетворении иска. Позиции:
- объект, построенный на предоставленном для этого участке по разрешению и в соответствии с проектом, самовольной постройкой не является;
- поскольку оснований ч. 6 ст. 55 нет, отказ «противоречит закону и не может быть принят во внимание» (ст. 12 ГК — неприменение незаконного акта);
- «сам факт неоспаривания застройщиком отказа в выдаче разрешения на ввод… в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 55… не исключает право суда обеспечить проверку законности такого акта» в споре о праве;
- раз орган отказал во вводе и оспаривает законность строения, спор о признании права по п. 3 ст. 222 ГК «подлежит разрешению по существу».
3. Тематический обзор ВС № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. постановлением Президиума ВС от 01.07.2026 № 16А/2026). Пункт 5: «Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию законченным строительством объекта недвижимости, возведенного в соответствии с целевым назначением участка и с соблюдением строительных норм и правил, не являются основанием для признания такого объекта самовольной постройкой».
В деле из этого пункта арендатор получил отказ во вводе из-за истёкшей аренды, недоделок фасада и благоустройства и пошёл с иском по п. 3 ст. 222 ГК. Коллегия ВС оставила в силе первоначальные акты о признании права. Долгое строительство и обращение за вводом с недоделками и после окончания аренды не являются явной недобросовестностью (п. 43 Пленума № 44).
Конституционный Суд специальных постановлений о ч. 6 ст. 55 ГрК не принимал, такие акты мы не нашли. Общая рамка — принцип законности публичной власти (п. 17 Постановления Пленума ВС от 28.06.2022 № 21).
Граница: оспаривание отказа или иск о признании права
Это главный тактический выбор. Оба пути ведут к регистрации, но через разные основания и с разным бременем доказывания.
| Критерий | Заявление по гл. 24 АПК / гл. 22 КАС | Иск по п. 3 ст. 222 ГК |
|---|---|---|
| Предмет | Законность отказа по ч. 6 ст. 55 ГрК | Право собственности на постройку |
| Бремя доказывания | Орган доказывает законность отказа (ч. 5 ст. 200 АПК) | Истец доказывает условия п. 3 ст. 222 ГК; для экспертизы — госучреждение (п. 27 Обзора № 13/2026) |
| Требования к объекту | На дату ГПЗУ, выданного для разрешения на строительство (п. 2 ч. 6 ст. 55) | Требования ПЗЗ на день обращения в суд (абз. 5 п. 39 Пленума № 44) |
| Срок | 3 месяца с момента, когда стало известно об отказе | Специального срока нет |
| Госпошлина | 50 000 ₽ для организации | От стоимости объекта (имущественный иск) |
| Результат | Запись о вводе в реестре, затем учёт и регистрация по ч. 10 ст. 55 | Решение — основание для учёта и регистрации; разрешение на ввод не требуется (абз. 2 п. 45 Пленума № 44) |
Когда выбирать оспаривание отказа. Объект построен по действующему разрешению на строительство, есть ЗОС или осмотр не выявил отклонений. Орган ссылается на основание вне ч. 6 ст. 55 или на «новые ПЗЗ». Ст. 222 ГК здесь в принципе неприменима: Пленум № 44 указывает на исчерпывающий перечень признаков самовольности (п. 2), а ВС в деле № 18-КГ24-392-К4 прямо сказал, что такой объект не самовольный. Публично-правовой путь дешевле и быстрее: экспертизу часто не назначают, доказывать должен орган.
Когда выбирать иск о признании права.
- Пропущен трёхмесячный срок.
- Есть реальные отклонения от разрешения на строительство: дополнительный этаж, площадь больше 5 %, иное назначение.
- Отказ обоснован, но объект безопасен и соответствует действующим ПЗЗ.
Отказ во вводе здесь служит доказательством «надлежащих мер» к легализации (абз. 2 п. 43 Пленума № 44). Суд по иску сам проверит законность отказа (№ 18-КГ24-392-К4). Подробно этот путь разобран в статье «Как узаконить самовольную реконструкцию здания через суд».
Риск встречного иска о сносе. При оспаривании отказа орган может параллельно предъявить иск о сносе или приведении в соответствие (п. 1 ст. 222 ГК). Если на самом деле нарушен ГПЗУ или превышена этажность, заявление по гл. 24 АПК не спасёт, а спор переместится в иск о сносе. Позиции этой стороны — в статье «Исковое заявление о сносе самовольной постройки». Если в иске о сносе по формальному основанию отказано, застройщик вправе требовать признания права (п. 29 Обзора № 13/2026).
ИЖС и садовые дома. Для них разрешения на ввод нет: застройщик направляет уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55 ГрК), а оспаривается уведомление о несоответствии. Этой ситуации посвящена статья «Уведомление о несоответствии ИЖС из-за отступа и ПЗЗ: как обжаловать».
Если спор возник раньше, на стадии получения разрешения на строительство, см. статью «Заявление об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство».
Порядок: пошагово
Шаг 1. Получите мотивированный отказ. Орган обязан указать причины (ч. 5 ст. 55). Если за 5 рабочих дней нет ни записи, ни отказа, можно оспаривать бездействие. Отказ с 01.09.2026 обычно приходит через ГИСОГД или Госуслуги: сохраните электронный документ и дату его поступления.
Шаг 2. Проверьте каждое основание по ч. 6. Разложите отказ на доводы и к каждому подберите опровержение:
- ГПЗУ, по которому выдано разрешение на строительство (для п. 2);
- ЗОС госстройнадзора (для п. 3–4);
- техплан с расчётом отклонения площади (ч. 6.2);
- выписка ЕГРН на участок и договор аренды (п. 1);
- сведения из ЕГРН о ЗОУИТ (п. 5).
Шаг 3. Решите вопрос с подсудностью. Организации и ИП в связи с предпринимательской деятельностью подают в арбитражный суд (ч. 1 ст. 198 АПК, ст. 29 АПК), граждане — по КАС. Заявление подаётся по месту нахождения органа (ст. 35 АПК). Для органов субъекта или министерства региона это тот же арбитражный суд субъекта.
Шаг 4. Сформулируйте требования. Ориентир — ч. 4–5 ст. 201 АПК и п. 26 Пленума ВС № 21:
- признать отказ незаконным;
- обязать внести в реестр запись о выдаче разрешения на ввод в разумный срок;
- в качестве запасного требования — обязать повторно рассмотреть заявление с учётом выводов суда.
Пленум допускает обязание принять конкретное решение, если судом «установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений». Поэтому в материалы дела нужно положить весь пакет ч. 3 ст. 55.
Шаг 5. Оплатите пошлину и подайте в срок. 50 000 ₽ для организации (пп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК). Срок — 3 месяца (ч. 4 ст. 198 АПК). Пропущенный по уважительной причине срок восстанавливается, но рассчитывать на это не стоит. О пошлине подробнее — в статье «Госпошлина в суд в 2026 году».
Шаг 6. Параллельно урегулируйте землю. Если основание отказа — аренда, подайте заявление о предоставлении участка без торгов для эксплуатации объекта и при отказе оспорьте его. СКЭС в деле № 305-ЭС23-20117 оценивала оба отказа в связке. Решение суда о вводе подлежит немедленному исполнению (ч. 7 ст. 201 АПК).
Образец заявления: что в нём
Образец построен на типовой ситуации: ООО построило складское здание на арендованном публичном участке по разрешению на строительство, получило ЗОС, а орган отказал по трём основаниям. Это новые ПЗЗ, площадь по техплану на 3,2 % больше проектной и истёкший договор аренды.
- Шапка. Арбитражный суд субъекта, заявитель, заинтересованное лицо — орган, отказавший во вводе. Третье лицо — орган, распоряжающийся участком, если это другой орган. Пошлина 50 000 ₽.
- Обстоятельства. Аренда для строительства, ГПЗУ и его дата, запись в реестре разрешений на строительство, срок разрешения, ЗОС, техплан, дата заявления о вводе, реквизиты отказа и дата его получения (для срока по ч. 4 ст. 198 АПК).
- Довод 1 — ПЗЗ. П. 2 ч. 6 ст. 55: требования берутся на дату ГПЗУ, а не на дату ввода; абз. 7 п. 2 Пленума № 44.
- Довод 2 — площадь. Ч. 6.2 ст. 55: расхождение в пределах 5 % при совпадении этажей и помещений.
- Довод 3 — аренда. Определение СКЭС № 305-ЭС23-20117 и п. 5 Обзора № 13/2026.
- Полнота пакета. Перечень всех документов ч. 3 ст. 55 с отметкой «представлен» или «запрашивается органом» (ч. 3.2). Это нужно, чтобы суд мог обязать внести запись, а не ограничился признанием отказа незаконным.
- Бремя доказывания и нарушение прав. Ч. 5 ст. 200 АПК; невозможность регистрации и эксплуатации, риск штрафа по ч. 5 ст. 9.5 КоАП.
- Просительная часть. Признать незаконным, обязать внести запись в реестр в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения в силу, сообщить суду об исполнении (ч. 6 ст. 201 АПК). Запасной вариант — повторное рассмотрение. Судебные расходы.
- Приложения. Перечень по ст. 126 и ч. 2 ст. 199 АПК, включая текст отказа.
Частые ошибки
- Просят только «признать незаконным». Без требования об устранении нарушения и без полного пакета документов суд вправе ограничиться признанием. Орган откажет повторно по другому основанию.
- Оспаривают отказ, хотя объект реально отступает от разрешения. Отклонение площади больше 5 %, лишний этаж, иное назначение — это основания по п. 3–4 ч. 6. Здесь нужен путь ст. 222 ГК или изменение разрешения на строительство и проекта до повторного обращения.
- Сравнивают объект с действующими ПЗЗ. Для ввода точка отсчёта — ГПЗУ, приложенный к разрешению на строительство. Приложите именно его.
- Пропускают три месяца, пока ведут переписку с органом. Повторное заявление о вводе и новый отказ формально открывают новый срок, но суд может оценить повторность критически. Надёжнее не затягивать.
- Не связывают ввод и землю. Без параллельного оспаривания отказа в аренде выигрыш по вводу может упереться в требование освободить участок.
- Неверная формулировка после 01.09.2026. Просить «выдать разрешение на бланке» некорректно: разрешение существует как запись в реестре (ч. 1.1, 5 ст. 55 ГрК).
Чек-лист
- Получить отказ с причинами и зафиксировать дату получения.
- Сверить каждое основание с закрытым перечнем ч. 6 ст. 55 ГрК и исключениями ч. 6.1–6.2.
- Найти ГПЗУ, по которому выдано разрешение на строительство, и сравнить объект с ним, а не с новыми ПЗЗ.
- Подтвердить соответствие проекту: ЗОС госстройнадзора или заключение специалиста.
- Рассчитать отклонение площади по техплану: не больше 5 %, этажи и помещения совпадают.
- Выбрать путь: гл. 24 АПК / гл. 22 КАС или иск по п. 3 ст. 222 ГК.
- Подать заявление в течение 3 месяцев, оплатить пошлину 50 000 ₽ (организация).
- Заявить обязание внести запись в реестр, приложить весь пакет ч. 3 ст. 55 и параллельно урегулировать права на участок.
Статья отражает законодательство на 18 октября 2026 года. Источники: Градостроительный кодекс РФ (ст. 55, 57.3) и Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ (ст. 34, 71) в ред. от 04.08.2026 — КонсультантПлюс; АПК РФ (ст. 198–201), КАС РФ (ст. 218, 219, 226, 227), НК РФ (ст. 333.19, 333.21), КоАП РФ (ст. 9.5) — КонсультантПлюс; постановления Пленума ВС от 12.12.2023 № 44 и от 28.06.2022 № 21 (изменения в них не вносились) — КонсультантПлюс; Тематический обзор ВС № 13/2026 — КонсультантПлюс; Определение СКЭС ВС от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117 — garant.ru; Определение СКГД ВС от 04.03.2025 № 18-КГ24-392-К4 — sudact.ru.
