Иск о понуждении к заключению договора — редкий случай, когда суд не взыскивает и не обязывает, а заменяет волю ответчика. Решение вступает в силу, и договор считается заключённым на условиях из резолютивной части. Никто ничего не подписывает (п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). Отсюда главный риск: истец получает ровно те условия, которые сумел сформулировать в просительной части. Ни одним больше.
Ниже разберём, когда заключение договора обязательно и понудить можно, какие сроки действуют (30 дней, шесть месяцев по п. 5 ст. 429 и шесть месяцев по п. 2 ст. 446 ГК РФ — это разные сроки), как писать просительную часть и что говорит практика ВС. Основной сценарий — иск покупателя в арбитражный суд о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения по предварительному договору.
Образец искового заявления о понуждении к заключению основного договора в Word
Иск ООО-покупателя в арбитражный суд к продавцу, который уклоняется от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения. Условия основного договора изложены в просительной части по пунктам, в редакции истца.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word.
Коротко
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Основание | п. 4 ст. 445 ГК РФ; для предварительного договора — п. 5 ст. 429 ГК РФ; для публичного — абз. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ |
| Когда можно понудить | Только если обязанность заключить договор установлена ГК РФ, иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 38 Пленума № 49) |
| Срок по предварительному договору | Шесть месяцев «с момента неисполнения обязательства по заключению договора» (абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ). Переговоры срок не сдвигают (п. 27 Пленума № 49) |
| Срок по разногласиям | 30 дней на передачу протокола разногласий в суд (п. 1–2 ст. 445 ГК РФ); шесть месяцев с момента возникновения разногласий (п. 2 ст. 446 ГК РФ) |
| Главное условие иска по предварительному договору | Оферта направлена контрагенту до истечения срока заключения основного договора. Иначе обязательство прекратилось (п. 6 ст. 429 ГК РФ) |
| Что пишут в просительной части | Все условия договора, на которых его просят считать заключённым (ст. 173 АПК РФ, пп. 29, 42 Пленума № 49) |
| Когда договор заключён | С вступления решения в силу; по предварительному договору — также с иного момента, указанного судом (абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 29 Пленума № 49) |
| Госпошлина в арбитраже | 50 000 руб. для организации, 15 000 руб. для физлица (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ) |
| Претензия | Для неденежного спора — только если её требуют закон или договор (абз. 2 ч. 5 ст. 4 АПК РФ) |
Правовая основа: когда заключение договора обязательно
Свобода договора — правило. Понуждение — исключение. Пленум № 49 сформулировал его жёстко: требование о понуждении удовлетворяется «при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор». Источник обязанности — «лишь ГК РФ либо иной федеральный закон или добровольно принятое обязательство» (абз. 1 п. 38). Подзаконного акта, письма ведомства или сложившейся практики сторон недостаточно.
На практике чаще всего встречаются три группы.
1. Публичный договор (ст. 426 ГК РФ). Энергоснабжение, связь, перевозка транспортом общего пользования, розница, водоснабжение. Отказ от заключения при наличии возможности «не допускается», а при необоснованном уклонении применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ (абз. 1–2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Для истца важна процессуальная деталь: отсутствие возможности поставить товар, выполнить работы или оказать услуги доказывает обязанная сторона, а не потребитель (п. 20 Пленума № 49). Публичным договор бывает и потому, что так прямо сказано в законе. Пленум приводит примеры: бытовой подряд, водоснабжение по ч. 3 ст. 13 Закона № 416-ФЗ, ОСАГО. Кредитный договор и добровольное имущественное страхование к публичным не относятся (п. 15).
2. Специальные законы. Например, выкуп арендуемого имущества субъектом МСП по Закону № 159-ФЗ: обязан только публичный собственник (см. практику ниже).
3. Добровольно принятое обязательство. Прежде всего предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Пленум требует, чтобы такое обязательство было «явно выраженным» (абз. 3 п. 38). Протокол о намерениях, письмо о «готовности рассмотреть» или term sheet без обязывающих формулировок понуждения не дают.
Отдельно Пленум разрешил вопрос о приёме иска. Если обязанности нет, в принятии иска отказать нельзя. Суд рассматривает дело и отказывает в иске, если стороны в процессе не согласились передать разногласия на его рассмотрение. Если же ответчик в отсутствие обязанности выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что передачу разногласий в суд стороны согласовали (абз. 3–4 п. 38). Ловушка для ответчика: спор «по условиям» без заявления об отсутствии обязанности могут счесть согласием.
Предварительный договор: что проверить до иска
Пункт 5 ст. 429 ГК РФ прямо отсылает к п. 4 ст. 445 ГК РФ. Но перед иском нужно пройти четыре проверки.
Форма. Предварительный договор заключается в форме основного, а если она не установлена, то письменно. Несоблюдение формы влечёт ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит (абз. 2 п. 24 Пленума № 49).
Предмет. Для заключённости предварительного договора достаточно предмета или условий, позволяющих его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Пленума № 49). Отсутствие иных существенных условий само по себе не делает договор незаключённым. Недостающие условия «подлежат установлению решением суда». Для купли-продажи недвижимости это ключевой момент: цена — существенное условие основного договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ), но если в предварительном её нет, суд определит её сам. Предмет же должен быть описан так, чтобы объект можно было установить (ст. 554 ГК РФ): кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, номер помещения.
Квалификация. Если по «предварительному» договору покупатель до заключения основного обязан уплатить всю цену или её существенную часть, это купля-продажа с предварительной оплатой. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются (абз. 3 п. 23 Пленума № 49). Для покупателя это может быть выгоднее: иск о понуждении не нужен, а шестимесячный срок не действует.
Оферта в срок. Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если в предварительном договоре срок не указан, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Бездействие обеих сторон в этот период означает утрату интереса, и обязательство прекращается (п. 28 Пленума № 49).
Предварительный договор можно обеспечить задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ) или неустойкой за уклонение от заключения основного договора (п. 26 Пленума № 49). Если клиенту нужен объект, а не деньги, задаток — аргумент на переговорах, а не способ защиты. Сценарий с задатком при покупке квартиры мы разбирали в статье о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору.
Сроки: где 30 дней, где шесть месяцев
Частая путаница: в п. 4 ст. 445 ГК РФ шестимесячного срока нет.
| Ситуация | Срок | Норма | Последствие пропуска |
|---|---|---|---|
| Обязанная сторона получила оферту | 30 дней на акцепт, отказ или протокол разногласий | абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ | Уклонение — основание для иска |
| Оферент получил протокол разногласий от обязанной стороны | 30 дней на передачу разногласий в суд | абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ | Отказ в иске только по заявлению другой стороны (абз. 1 п. 41 Пленума № 49) |
| Обязанная сторона-оферент получила протокол разногласий | 30 дней на ответ | абз. 1 п. 2 ст. 445 ГК РФ | Неполучение ответа открывает путь в суд |
| Разногласия при заключении договора | Шесть месяцев с момента возникновения | п. 2 ст. 446 ГК РФ | Отказ в иске, если ответчик прямо не согласится на рассмотрение (абз. 2 п. 41 Пленума № 49) |
| Предварительный договор | Шесть месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению | абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ | Иск о понуждении не подлежит удовлетворению |
Тридцатидневные сроки ст. 445 ГК РФ диспозитивны: они применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 3 ст. 445 ГК РФ). В отраслевых договорах (энергоснабжение, водоснабжение, техприсоединение) сроки могут быть установлены специальными правилами. Проверяйте специальный акт до того, как считать срок.
Начало шестимесячного срока по предварительному договору Пленум связал с истечением срока, установленного для заключения основного договора (абз. 1 п. 27). И добавил: «Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока» (абз. 2 п. 27). Полгода переговоров «вот-вот подпишем» — классический путь к проигрышу.
Есть и смягчение. Если во время спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая его принимает, пропуск сроков ст. 445 и 446 ГК РФ не является основанием для отказа в иске (абз. 3 п. 41 Пленума № 49).
Формулировка «до 1 июля» оставляет спор, включается ли этот день. Подавайте иск с запасом, не в последнюю неделю полугодия.
Практика ВС: шесть позиций, которые стоит знать
1. Резолютивная часть должна содержать все существенные условия. Определение СКЭС ВС РФ от 25.05.2020 № 309-ЭС19-10274 (дело № А50-12400/2018). В споре о выкупе земельного участка апелляция по делу № А50-15892/2015 изложила в резолютивной части только пункт о цене. ВС указал: такой акт не является решением по п. 4 ст. 445 ГК РФ, поскольку резолютивная часть не содержит всех существенных условий договора, в том числе о площади участка, и договор не заключён. В решении должны быть указаны существенные условия, а остальное регулируется императивными и восполняется диспозитивными нормами. Вывод для истца: просите суд определить весь договор, а не только спорный пункт.
2. Понудить можно только ту сторону, для которой договор обязателен. Определение СКЭС ВС РФ от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613. Суд по другому делу обязал комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого помещения по Закону № 159-ФЗ по цене 10,5 млн руб. Предприниматель отказался от выкупа, и комитет потребовал взыскать с предпринимателя штраф за невнесение первого платежа. ВС отменил акты о взыскании штрафа: в первом решении не было ни иных условий договора, включая штраф, ни указания на предпринимателя как обязанное лицо, а по Закону № 159-ФЗ обязан только комитет. «Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона N 159-ФЗ не обязан заключать». Вывод: изложите в просительной части все условия и прямо просите считать договор заключённым.
3. Отзыв согласия супруга после предварительного договора не мешает понуждению. Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 21.12.2022, п. 14; определение № 307-ЭС22-6562. Супруга продавца доли в ООО отозвала нотариальное согласие после заключения предварительного договора. ВС направил дело на новое рассмотрение: с заключением предварительного договора согласие «уже становится основанием для возникновения прав и обязанностей иных участников оборота», поэтому возможность его отзыва утрачивается. В споре о недвижимости и долях общества это готовый ответ на типичный довод продавца.
4. Иск о понуждении к заключению основного договора — обязательственный, а не о правах на недвижимость. Определение СКГД ВС РФ от 14.12.2021 № 5-КГ21-161-К2. Иск вернули со ссылкой на исключительную подсудность по месту нахождения дома. ВС отменил: требование «является по своей сути обязательственным, последствием удовлетворения заявленного иска является установление обязательственной связи сторон». Дело рассмотрено по ГПК РФ. Для арбитража (ч. 1 ст. 38 АПК РФ) логика та же, но если объект находится в другом регионе, будьте готовы спорить о подсудности.
5. «Предварительный» договор с полной оплатой — это уже купля-продажа. Определение СКГД ВС РФ от 03.10.2023 № 20-КГ23-10-К5. Покупатель оплатил всю цену квартиры и просил признать договор основным. Суды отказали, в том числе из-за пропуска шестимесячного срока на понуждение. ВС отменил акты: суды подменили заявленное требование и не дали квалификацию договору с учётом абз. 3 п. 23 Пленума № 49. Вывод: до подготовки иска о понуждении проверьте, не выгоднее ли иная квалификация.
6. Суд не связан редакциями сторон. Это прямое разъяснение п. 39 Пленума № 49. Если стороны не сослались на необходимость согласовать какое-то существенное условие, суд выносит его на обсуждение. По итогам суд «принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами». Если ответчик возражает против условия, взятого из диспозитивной нормы, суд вправе утвердить иную редакцию, указав мотивы (п. 40). Значит, каждое своё условие истец должен обосновать: рыночной практикой, предварительным договором, перепиской.
Постановлений КС РФ непосредственно о понуждении по ст. 445 ГК РФ мы не нашли. Смежное — Постановление КС РФ от 02.07.2024 № 34-П: оплата квитанции ЖКУ с включённой без согласия жильца дополнительной услугой при недоказанности его информированности не считается акцептом, а договор не заключён.
Пошаговый порядок
- Проверьте основание обязанности. Найдите норму закона или пункт предварительного договора, из которого прямо следует обязанность заключить договор (п. 38 Пленума № 49).
- Проверьте форму, предмет и квалификацию предварительного договора. Форма — п. 2 ст. 429 ГК РФ, предмет — п. 3 ст. 429 и ст. 554 ГК РФ, нет ли полной предоплаты — абз. 3 п. 23 Пленума № 49.
- Направьте оферту до истечения срока. Приложите полный проект основного договора, а не письмо «предлагаем подписать». Способ — указанный в договоре; если его нет — с описью вложения и на e-mail из реквизитов договора. Если контрагент ответил протоколом разногласий, проходите процедуру по ст. 445 ГК РФ. Как оформлять и считать сроки по протоколу разногласий, мы разбирали в отдельной статье о протоколе разногласий к договору.
- Зафиксируйте уклонение. Молчание, отказ, неявка на подписание, требование изменить цену; доказательства — переписка, акт неявки, выписка ЕГРН.
- Проверьте претензионный порядок. Если требование только неденежное, претензия нужна, лишь когда её требуют закон или договор (абз. 2 ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Если вы соединяете понуждение с неустойкой за уклонение, по денежной части действует общее правило — 30 календарных дней со дня направления претензии (абз. 1 ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
- Посчитайте шесть месяцев и подайте иск с запасом. Начало срока — истечение срока заключения основного договора (п. 27 Пленума № 49).
- Заявите обеспечительную меру. Запрет ответчику отчуждать и обременять объект и запрет регистрирующему органу совершать регистрационные действия — «запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора» (п. 2 ч. 1 ст. 91 АПК РФ). Без этого продавец может продать помещение в ходе процесса, и решение о понуждении станет бесполезным.
- После решения — регистрация перехода права. Решение заменяет подписание договора, но не регистрацию перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклонится и от неё, нужен иск по п. 3 ст. 551 ГК РФ. Мы бы рекомендовали не спешить заявлять его вместе с понуждением: на дату подачи иска договора ещё нет, а значит, нет и уклонения от регистрации. Осторожнее подать его после вступления решения о понуждении в силу.
Подсудность и госпошлина в арбитражном суде
Иск подаётся по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ) или по месту исполнения, если оно указано в договоре (ч. 4 ст. 36 АПК РФ); договорная подсудность (ст. 37 АПК РФ) имеет приоритет. Госпошлина — по пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ (споры, «возникающие при заключении, изменении или расторжении договоров»): 50 000 руб. для организаций, 15 000 руб. для физлиц. Требование о неустойке оплачивается отдельно, от суммы (пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
Как сформулировать просительную часть
Статья 173 АПК РФ: по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части «указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор». Пленум добавил: суд указывает предмет, условия и момент, с которого договор считается заключённым (п. 29), а дополнительных действий сторон не требуется (п. 42). Поэтому просительная часть — это фактически текст договора.
Рабочая структура:
- Первый пункт — обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи на условиях, перечисленных ниже. Затем — по пунктам: стороны, предмет с кадастровым номером, цена с НДС, порядок оплаты, срок передачи по акту, подача документов на регистрацию, гарантии продавца, ответственность, подсудность.
- Второй пункт — считать договор заключённым с даты вступления решения в законную силу. По предварительному договору суд может назначить иной момент (абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ). Например, если оплата идёт через аккредитив, удобнее привязать к дате, которая даёт время его открыть.
- Третий пункт — судебные расходы.
Чего избегать:
- Отсылки «в редакции проекта, приложенного к иску». ВС в делах № 309-ЭС19-10274 и № 307-ЭС19-3613 исходил из того, что все существенные условия должны быть в резолютивной части. Приложение суд может не перенести, и договор окажется незаключённым.
- Условий, которых нет в предварительном договоре и которые выгодны только истцу. Суд вправе их не принять или переписать (пп. 39–40 Пленума № 49). Если такое условие нужно, обоснуйте его рынком или законом.
- Отсутствия обязанностей истца. Договор взаимный. Сформулируйте обязанности обеих сторон: в деле № 307-ЭС19-3613 ВС отметил, что в решении не было указания на покупателя как обязанное лицо, и договор не признан заключённым.
Ответчик почти всегда представит свою редакцию. Дайте суду таблицу «условие — редакция истца — основание»: так меньше риск, что суд сформулирует условие сам.
Образец иска о понуждении к заключению основного договора: что в нём
- Шапка. Арбитражный суд по адресу ответчика, реквизиты сторон, госпошлина 50 000 руб.
- Фактические обстоятельства. Предварительный договор (предмет, цена, срок), оферта с проектом основного договора до истечения срока, отказ ответчика со ссылкой на рост цен.
- Правовое обоснование. п. 1 ст. 429, п. 5 ст. 429, п. 6 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ; пп. 25, 27, 29, 38 Пленума № 49. Отдельный абзац: рост рыночной стоимости не освобождает от заключения договора по согласованной цене — основной договор заключается «на условиях, предусмотренных предварительным договором» (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
- Срок обращения. Расчёт шести месяцев с указанием даты истечения срока заключения основного договора и ссылкой на абз. 2 п. 27 Пленума № 49.
- Просительная часть. Условия договора по пунктам, момент заключения, судебные расходы.
- Приложения. Предварительный договор, выписка ЕГРН, оферта с доказательствами направления и получения, ответ ответчика, выписки из ЕГРЮЛ, платёжное поручение о госпошлине, доказательства направления иска ответчику (п. 1 ст. 126 АПК РФ), доверенность. Ходатайство об обеспечительных мерах подаётся отдельным документом.
Спор с публичной стороной — например, с сетевой организацией, которая не исполняет договор техприсоединения, — устроен иначе: там договор уже заключён, и требование об исполнении в натуре заявляется по ст. 308.3 ГК РФ. Этот сценарий мы разбирали в статье об иске к сетевой организации при просрочке техприсоединения.
Частые ошибки
- Оферта после истечения срока. Обязательство уже прекратилось по п. 6 ст. 429 ГК РФ. Иск обречён.
- Полгода переговоров вместо иска. Переговоры шестимесячный срок не прерывают и не приостанавливают (абз. 2 п. 27 Пленума № 49).
- Неполная просительная часть. Только цена или только предмет — и договор не заключён (№ 309-ЭС19-10274).
- Нет обеспечительной меры. Объект продан третьему лицу — понуждение невозможно, остаются убытки (абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ) или задаток.
- Понуждение того, кто не обязан. Требование к стороне, для которой договор не обязателен, отклоняется, если только она сама не согласится на рассмотрение спора (п. 38 Пленума № 49, № 307-ЭС19-3613).
- Путаница со сроками. Ссылка на «шесть месяцев по п. 4 ст. 445 ГК РФ» в иске показывает суду, что истец не разобрался. Шесть месяцев есть в п. 5 ст. 429 и п. 2 ст. 446 ГК РФ.
Чек-лист
Отмечено 0 из 8
Статья отражает законодательство на 18 октября 2026 года. Источники: Гражданский кодекс РФ (ст. 380, 426, 429, 445, 446, 551, 554, 555) и АПК РФ (ст. 4, 35, 36, 38, 91, 173) — КонсультантПлюс; Налоговый кодекс РФ, ст. 333.21 — КонсультантПлюс; постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 — КонсультантПлюс; Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2022) — КонсультантПлюс; определения ВС РФ от 14.12.2021 № 5-КГ21-161-К2 и от 03.10.2023 № 20-КГ23-10-К5 — legalacts.ru; определение ВС РФ от 25.05.2020 № 309-ЭС19-10274 — legalacts.ru; определение ВС РФ от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613 — ГАРАНТ.РУ; Постановление КС РФ от 02.07.2024 № 34-П — legalacts.ru.
