Дольщики в 2026 году: что можно взыскать с застройщика — неустойка, штраф 5% или 50% и конец моратория

За последние два года правила взыскания санкций с застройщиков менялись несколько раз: штраф снизили с 50% до 5%, ввели лимиты, мораторий продлевали и сужали. В 2026 году картина наконец стала понятнее — во многом благодаря Конституционному суду. Разбираем, что дольщик может получить с застройщика сейчас.

Что изменилось с 1 сентября 2024 года

Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ существенно поменял ответственность застройщиков по 214-ФЗ:

• Штраф 5% вместо 50%. Если застройщик не удовлетворил требования дольщика добровольно, суд взыскивает штраф 5% от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ). Раньше суды применяли штраф 50% по ЗоЗПП.
• Исчерпывающий перечень мер ответственности застройщика теперь устанавливает сам 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4). Санкции ЗоЗПП к застройщикам не применяются.
• Моральный вред компенсируется гражданину, купившему жильё для личных нужд, при вине застройщика (ч. 2 ст. 10).
• Гарантийный срок на объект сокращён с 5 до 3 лет (ч. 5 ст. 7).
• Неустойка за просрочку устранения недостатков — 1/300 ставки ЦБ в день от стоимости устранения, для граждан двойная, но не больше стоимости устранения (ч. 8 ст. 7). Если жильё непригодно для проживания — от цены договора.

Отдельно с 1 января 2025 года (закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) действует лимит 3% цены договора на санкции по ряду требований о недостатках — отделке, окнам, дверям, сантехнике (ч. 4 ст. 10 214-ФЗ), если договором не установлен больший размер. На неустойку за просрочку передачи квартиры этот лимит не распространяется.

Постановление КС № 24-П: когда штраф остаётся 50%

Постановлением КС РФ от 14.04.2026 № 24-П рассмотрены жалобы дольщиков из Подмосковья. Одному в январе 2024 года присудили штраф 50%, а в 2025 году вышестоящие суды снизили его до 5% — по новому закону.

КС признал нормы конституционными, но в истолковании, которое меняет практику:

• штраф 5% не применяется, если право на штраф возникло до 1 сентября 2024 года;
• право на штраф возникает в момент отказа застройщика удовлетворить требование — прямого или «молчаливого», когда истёк срок на ответ;
• если отказ был до 01.09.2024 — взыскивается 50%;
• исключение — если дольщик злоупотребил правом и искусственно сдвинул момент отказа.

Также КС признал конституционным ограничение ставки для расчёта санкций по постановлению Правительства № 326 как временную меру. Дела заявителей подлежат пересмотру.

Практический вывод: если вы предъявили претензию застройщику до сентября 2024 года и он не удовлетворил её до этой даты, требуйте штраф 50%, ссылаясь на постановление КС № 24-П.

Мораторий: что действовало и что сейчас

Постановление Правительства от 18.03.2024 № 326 с изменениями устанавливало:

• с 22.03.2024 по 31.12.2025 — неустойка за просрочку передачи квартиры (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ) и проценты по ст. 9 не начислялись;
• с 01.01.2025 по 31.12.2025 — не начислялись также неустойка по ч. 8 ст. 7, штраф по ч. 3 ст. 10 и ряд других санкций;
• санкции за период с 01.07.2023 по 31.12.2025 считаются по ключевой ставке на день исполнения, но не выше 7,5% (ставка на 01.07.2023).

Что сейчас. Постановлением Правительства от 30.12.2025 № 2227 новый период «неначисления» санкций не установлен. Продлена до 31.12.2026 только отсрочка исполнения по требованиям, предъявленным в период действия прежних ограничений: по ним деньги дольщик получит не раньше начала 2027 года. Банки в этот период не исполняют исполнительные листы по таким требованиям.

Итог: за просрочку с 1 января 2026 года неустойка начисляется по общим правилам.

Как посчитать неустойку за просрочку передачи квартиры

Формула по ч. 2 ст. 6 214-ФЗ для гражданина:

Цена договора × ставка ЦБ × 1/300 × 2 × число дней просрочки

Фактически это 1/150 ставки ЦБ в день от цены договора.

При расчёте:

• исключите дни с 22.03.2024 по 31.12.2025 — мораторий;
• за период с 01.07.2023 до 22.03.2024 применяйте ставку не выше 7,5%;
• с 01.01.2026 — расчёт по общим правилам.

Пример: квартира по договору стоит 8 млн рублей, срок передачи — 1 января 2026 года, квартиру передали 1 июля 2026 года (181 день просрочки). При ставке 16% неустойка составит: 8 000 000 × 16% × 1/150 × 181 ≈ 1 545 000 рублей. Суд может снизить её по ст. 333 ГК по заявлению застройщика.

Ставку ЦБ берите на день исполнения обязательства; если квартира ещё не передана, суды обычно применяют ставку на день вынесения решения.

Позиции Верховного суда

• Штраф при моратории. Если срок добровольного исполнения претензии истёк до начала моратория, во взыскании штрафа отказать нельзя (определение ВС от 25.02.2025 № 5-КГ24-163-К2).
• Изменение площади. Если договор допускал изменение площади, разница не является недостатком; за просрочку возврата разницы в цене начисляются проценты по ст. 395 ГК (определение ВС от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4).
• Законность отсрочки. ВС отказал в признании недействующими положений ПП № 326 об отсрочке (решение от 03.09.2025 № АКПИ25-477).

Пошагово: как действовать дольщику

1. Соберите документы: договор участия, документы об оплате, акт приёма-передачи (или его отсутствие), переписку с застройщиком.
2. Направьте письменную претензию застройщику с расчётом неустойки и требованием выплаты. Дата отказа застройщика определяет размер штрафа — фиксируйте её.
3. Посчитайте неустойку с учётом моратория и ограничения ставки.
4. Подайте иск, если застройщик не платит. Иск о защите прав дольщика-гражданина можно подать по месту своего жительства.
5. Учтите исковую давность — три года; неустойка — длящееся требование, срок считается по каждому дню просрочки.
6. Учтите отсрочку исполнения. По требованиям, на которые распространяется отсрочка, деньги можно получить только после 31.12.2026. По просрочкам 2026 года отсрочки по ПП № 326 нет.
7. Готовьтесь к ст. 333 ГК. Застройщики почти всегда просят снизить неустойку — требуйте от них доказательств несоразмерности.

Вывод

Для дольщиков 2026 год — время «разморозки»: мораторий на начисление неустоек закончился, санкции за новые просрочки начисляются в полном объёме, а КС защитил право на штраф 50% для тех, кому застройщик отказал до сентября 2024 года. Но остаётся отсрочка исполнения до конца 2026 года по старым требованиям и штраф 5% по новым.

Главное — правильно определить даты: когда возникла просрочка, когда предъявлена претензия и когда застройщик отказал. От них зависит, сколько вы получите и когда.