Договор купли-продажи земельного участка: образец 2026 года пригодится и тем, кто продаёт дачу в СНТ, и тем, кто покупает участок под строительство дома. Сделка между гражданами оформляется без нотариуса и регистрируется через МФЦ, но у земли есть особенности, которых нет у квартир: категория и вид разрешённого использования, границы, охранные зоны и правило единства судьбы участка и дома. Ниже вы найдёте готовый шаблон и подробный разбор.
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: главное о сделке в 2026 году
- Форма. Письменный договор одним документом (ст. 550 ГК РФ). Нотариус нужен, только если продаётся доля в праве собственности (кроме случая, когда все сособственники продают доли одним договором) или участок принадлежит несовершеннолетнему (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
- Продать можно только участок, стоящий на кадастровом учёте (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Продавец обязан сообщить покупателю об известных ему обременениях и ограничениях.
- Участок и дом продаются вместе, если принадлежат одному лицу (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
- Госпошлина за регистрацию права собственности гражданина на участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества — 700 ₽, столько же за жилой дом на таком участке (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для участков иного назначения — 4000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Сроки регистрации: 7 рабочих дней в Росреестре, 9 — через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Договор купли-продажи земельного участка между физическими лицами: правовая основа
| Вопрос | Норма | Что важно |
|---|---|---|
| Общие правила продажи недвижимости | ст. 549–558 ГК РФ | Письменная форма, предмет, цена, передаточный акт |
| Особенности продажи земли | ст. 37 ЗК РФ | Кадастровый учёт, раскрытие обременений |
| Недействительные условия | п. 2 ст. 37 ЗК РФ | Нельзя оговорить обратный выкуп по желанию продавца, запрет на дальнейшее распоряжение, ограничение ответственности продавца |
| Ложные сведения продавца | п. 3 ст. 37 ЗК РФ | Уменьшение цены или расторжение и убытки |
| Единство участка и дома | п. 4 ст. 35 ЗК РФ | Отчуждение дома без участка не допускается |
| Переход права | ст. 551 ГК РФ | С даты записи в ЕГРН |
| Согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ | Нотариальное, если участок — общее имущество |
| Доверенность | п. 1 ст. 185.1 ГК РФ | На распоряжение правами в ЕГРН — только нотариальная |
Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ часто упускают при «самодельных» договорах. Условие о том, что покупатель не вправе перепродать участок или продавец может выкупить его обратно, когда захочет, недействительно — суд его просто не применит.
Пошаговый порядок оформления
- Закажите выписку из ЕГРН об объекте: собственник, категория, вид разрешённого использования, сведения о границах, ограничения (зоны с особыми условиями, сервитуты), аресты и ипотека.
- Посмотрите участок на публичной кадастровой карте и сравните с забором на месте. Если ограждение стоит не по границе, спор с соседями перейдёт к покупателю — о таких спорах в статье «Спор о границах участка».
- Проверьте постройки. Если на участке стоит дом, баня или гараж, зарегистрированные в ЕГРН, они продаются вместе с землёй. Незарегистрированный дом лучше оформить до сделки — по «дачной амнистии» это делается по упрощённой процедуре (подробнее — в статье о дачной амнистии в 2026 году).
- Соберите документы: паспорта, документ-основание права продавца, нотариальное согласие супруга (если участок приобретён в браке за плату), справку СНТ об отсутствии долгов.
- Подпишите договор и передаточный акт в двух экземплярах. Рассчитайтесь — в шаблоне заложена оплата наличными в день подписания с собственноручной записью продавца о получении денег.
- Подайте документы через МФЦ — обе стороны лично или через нотариально уполномоченных представителей.
- Получите выписку из ЕГРН о праве покупателя.
Договор купли-продажи земельного участка образец 2026 для МФЦ: какие документы взять
| Документ | Кто | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта | Обе стороны | Подаются лично |
| Заявления о регистрации перехода права | Обе стороны | Составляет специалист МФЦ |
| Договор купли-продажи | Стороны | Оригиналы вернут после регистрации |
| Нотариальное согласие супруга продавца | Продавец | Если участок — общее имущество супругов |
| Нотариальная доверенность | Представитель | При сделке через представителя |
| Квитанция о пошлине | Покупатель | 700 ₽ за участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства |
Отдельного бланка «для МФЦ» не существует. Договор купли-продажи земельного участка образец 2025 для МФЦ, который вы скачали в прошлом году, по-прежнему пригоден, если в нём есть кадастровый номер, цена и подписи: требования к договору в 2025–2026 годах не менялись. Изменился размер пошлины, поэтому проверяйте сумму перед оплатой.
Договор купли-продажи земельного участка образец: что в нём и как заполнить
Шаблон рассчитан на типичную сделку: один продавец, один покупатель, участок целиком, без зарегистрированных построек, расчёт в день подписания.
Преамбула
ФИО, даты рождения, паспортные данные, СНИЛС и адреса регистрации сторон — строго по паспортам. Опечатка в паспортных данных — частое основание для приостановления регистрации.
Раздел 1. Предмет
Все характеристики переписываются из выписки ЕГРН: кадастровый номер, адрес или описание местоположения, площадь, категория земель, вид разрешённого использования. Если границы не установлены, продать участок можно, но покупатель рискует получить меньшую площадь после межевания и спор с соседями. В п. 1.3 указано, что зарегистрированных построек нет; если они есть, опишите каждую с кадастровым номером и ценой.
Раздел 2. Сведения об участке и заверения
Пункт 2.1 исполняет обязанность продавца по п. 1 ст. 37 ЗК РФ: перечислите ограничения из выписки — охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, сервитуты. Если в выписке ограничений нет, напишите «отсутствуют». Дальше — заверения по ст. 431.2 ГК РФ: участок не продан, не в залоге, не под арестом, не изымается, нет долгов по налогу и взносам. За заведомо ложные сведения покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора с возмещением убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Раздел 3. Цена и расчёты
Цена — цифрами и прописью. Поскольку деньги переданы до передачи участка, ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Получение денег продавец подтверждает записью в разделе подписей. Если покупатель платит переводом, замените п. 3.2 на реквизиты счёта и срок перевода.
Раздел 4. Передача и регистрация
Участок передаётся по акту в день подписания, право переходит с регистрации. Пункт 4.4 распределяет земельный налог по периодам владения — так, как его и рассчитает налоговая.
Разделы 5–7 и передаточный акт
Покупатель подтверждает, что осмотрел участок и границы. Для участков в СНТ продавец передаёт справку об отсутствии долгов. Акт фиксирует передачу документов и ключей.
Договор купли-продажи земельного участка с домом
Договор купли-продажи земельного участка с домом — один договор на оба объекта, а не два отдельных. Принцип единства судьбы земли и строений (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) не позволяет продать дом без участка, если они принадлежат одному собственнику. Чтобы использовать шаблон для такой сделки:
- в раздел 1 добавьте таблицу с характеристиками дома: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение;
- вместо п. 1.3 укажите, что дом расположен на продаваемом участке;
- в п. 3.1 укажите общую цену и отдельно цену участка и дома — это важно для налогового вычета покупателя и налога продавца;
- добавьте в договор перечень лиц, зарегистрированных в доме, и срок их снятия с учёта (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если дом стоит на кадастровом учёте, а участок для ИЖС, договор купли-продажи земельного участка с домом образец 2026 для МФЦ подаётся так же, как обычный, а пошлина — по 700 ₽ за каждый объект.
Договор купли-продажи земельного участка в СНТ: образец 2026 для МФЦ
Садовый участок продаётся по тем же правилам. Особенности:
- членство продавца в товариществе прекращается вместе с правом на участок (ст. 13 Закона № 217-ФЗ); согласие СНТ на продажу не требуется;
- покупатель может вступить в товарищество или вести садоводство без членства, но плату за пользование общим имуществом он вносит в любом случае (ст. 5 Закона № 217-ФЗ);
- долги продавца по взносам на покупателя не переходят, но их наличие осложнит отношения с правлением — справка об отсутствии задолженности снимает вопрос.
Подробно о взносах и выходе из товарищества — в статье «Взносы и долги в СНТ». Для участков, предоставленных для садоводства, огородничества, ЛПХ и ИЖС, правила Закона № 101-ФЗ об обороте сельхозземель, включая преимущественное право покупки, не применяются.
Договор купли-продажи земельного участка по доверенности: образец и риски
Если продавец не может приехать сам, договор подписывает представитель. Доверенность на распоряжение правами, зарегистрированными в ЕГРН, должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). В преамбуле после данных продавца добавьте: «в лице [ФИО представителя], действующего на основании доверенности от [дата], удостоверенной нотариусом [ФИО нотариуса], зарегистрированной в реестре № [номер]». Покупателю стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты и убедиться, что в ней прямо указано право продать участок и получить деньги. Расчёт с представителем лучше вести безналично на счёт самого собственника.
Налоги
Продавец не платит НДФЛ, если владел участком минимальный срок: 5 лет или 3 года в случаях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от члена семьи и др.). При меньшем сроке доход уменьшают на расходы на покупку или на вычет до 1 млн ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, доход считают от 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Покупатель получит имущественный вычет по ст. 220 НК РФ только при покупке участка под ИЖС или с жилым домом.
Частые ошибки
- Участок без кадастрового учёта. Такой участок не может быть предметом продажи — сначала кадастровые работы.
- Продан только участок, а дом остался за продавцом. Сделка противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ и может быть признана ничтожной.
- Не проверены ограничения. Охранная зона газопровода или ЛЭП может запрещать строительство — покупатель узнает об этом только при получении уведомления о строительстве.
- Нет нотариального согласия супруга. Сделку можно оспорить в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ).
- Простая доверенность. Росреестр не зарегистрирует переход права по ней.
- Заниженная цена. Налоговая всё равно применит правило 70 % кадастровой стоимости, а покупатель потеряет при расторжении.
Практика
Суды последовательно признают недействительными сделки, нарушающие принцип единства судьбы участка и расположенной на нём недвижимости: продажа участка без зарегистрированного дома или дома без участка квалифицируется как ничтожная по ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит прямому запрету п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Вторая распространённая категория — иски покупателей о соразмерном уменьшении цены, когда после сделки выясняется, что участок частично находится в охранной или водоохранной зоне. Здесь решающее значение имеет то, что именно было указано в договоре: если продавец раскрыл ограничения, требования к нему отпадают; если умолчал или написал «обременений нет» при наличии сведений в ЕГРН, суд применяет п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Чек-лист перед подписанием
- Свежая выписка из ЕГРН: собственник, категория, ВРИ, границы, ограничения.
- Участок осмотрен, забор сверен с кадастровой картой.
- Постройки зарегистрированы и включены в договор.
- Нотариальное согласие супруга или подтверждение, что участок — личное имущество.
- Справка СНТ об отсутствии долгов (для садовых участков).
- Цена реальная, запись о получении денег сделана.
- Подписан передаточный акт, документы поданы через МФЦ, пошлина оплачена.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Размеры пошлин и сроки регистрации уточняйте на сайте Росреестра на дату сделки, а при продаже доли, сельхозземли или участка с несовершеннолетним собственником проконсультируйтесь с юристом или нотариусом.
