Подарить сыну половину квартиры или переоформить свою долю на маму кажется простым семейным делом, но договор дарения доли в квартире сегодня подчиняется сразу двум требованиям о нотариальной форме: из Гражданского кодекса и из Закона о регистрации недвижимости. Разбираемся, есть ли из этого правила исключения в 2026 году, как подарить долю ребёнку, что делать с ипотекой и как заполнить проект договора для нотариуса.
Скачать образец договора дарения доли в квартире в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: главное о дарении доли
- Нотариус обязателен. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость удостоверяются нотариально (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). С 13.01.2025 к этому добавился п. 3 ст. 574 ГК РФ: любое дарение недвижимости между гражданами только у нотариуса.
- Согласие других сособственников не нужно. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) действует при продаже, а не при дарении.
- Стоимость. Тариф 0,5% от суммы договора, не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), плюс услуги правового и технического характера; госпошлина за регистрацию права 4 000 ₽.
- Срок регистрации. Один рабочий день, если нотариус подаёт документы электронно (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
- Налог. Близкие родственники и супруги освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Договор дарения доли в квартире между близкими родственниками без нотариуса: возможно ли это
Нет. Это главный практический вывод, который стоит усвоить до поиска шаблонов «через МФЦ».
До 2025 года вопрос решался статьёй 42 Закона № 218-ФЗ. Её часть 1.1 требует нотариальной формы для сделок по отчуждению и ипотеке долей и содержит закрытый перечень исключений:
| Исключение из ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ | Применимо к дарению доли родственнику? |
|---|---|
| Все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке | Нет: с 13.01.2025 дарение недвижимости всё равно нотариальное по ст. 574 ГК РФ |
| Имущество паевого инвестиционного фонда | Нет |
| Доли в земельных участках сельхозназначения | Нет |
| Переход прав на жильё по Закону о статусе столицы (реновация в Москве) | Нет |
| Договоры ипотеки долей с кредитными организациями | Нет, это залог, а не дарение |
| Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд | Нет |
Раньше семьи пользовались первым исключением: если все сособственники одновременно дарили свои доли одному человеку, нотариус был не нужен. После поправки в статью 574 ГК РФ этот путь закрыт: договор дарения недвижимости между гражданами нотариален сам по себе, независимо от того, дарится квартира целиком или доля в ней. Простая письменная форма означает ничтожность договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Росреестр в своих разъяснениях о новом порядке обращает внимание и на родство: нотариусу нужно представить документы, подтверждающие близкое родство сторон, и при необходимости согласие супруга дарителя.
Договор дарения доли в квартире между близкими: стоимость у нотариуса
| Расход | Размер |
|---|---|
| Нотариальный тариф за удостоверение договора | 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ |
| Услуги правового и технического характера | по расценкам нотариальной палаты региона |
| Госпошлина за регистрацию права одаряемого | 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ |
| Согласие супруга дарителя | отдельное нотариальное действие, если доля общая |
Для отчуждения, которое по закону должно быть удостоверено нотариусом, тариф взимается в размере госпошлины по Налоговому кодексу (ст. 22 Основ законодательства о нотариате). Скидки для близких родственников действующая редакция НК РФ не предусматривает, поэтому дарение доли маме и постороннему человеку стоит у нотариуса одинаково. Различие проявится только в налогах.
Налог при дарении доли
Если одаряемый является супругом, родителем, ребёнком (в том числе усыновлённым), дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным братом либо сестрой дарителя, доход освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Остальные одаряемые платят налог по ставке 13%, а с дохода свыше 2,4 млн ₽ по ставке 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ), подают декларацию до 30 апреля следующего года и уплачивают налог до 15 июля.
Если долю потом продадут, учитывается минимальный срок владения: для имущества, полученного в дар от члена семьи или близкого родственника, он составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Договор дарения доли в квартире несовершеннолетнему ребёнку: образец и особенности
Дарение доли ребёнку от родителей — частый сценарий, особенно когда семья выполняет обязательство по материнскому капиталу или просто хочет обеспечить ребёнка жильём.
- Кто подписывает за ребёнка. До 14 лет дар принимает законный представитель (ст. 28 ГК РФ). Если дарит один из родителей, принимать дар от имени ребёнка разумно второму родителю. С 14 до 18 лет ребёнок подписывает договор сам с письменного согласия законного представителя (ст. 26 ГК РФ).
- Опека не нужна. Ребёнок только получает имущество, поэтому предварительного разрешения органа опеки не требуется. Статья 37 ГК РФ запрещает законным представителям сделки с близкими родственниками подопечного, но прямо исключает передачу имущества подопечному в дар. Росреестр напомнил об этом в письме от 04.12.2025 № 14-10365/25.
- Обратная сторона. Дальнейшая продажа или обмен доли ребёнка потребует разрешения органа опеки, поэтому дарить долю «временно» не стоит.
- Несовершеннолетним детям от родителей одновременно. Если родители дарят доли сразу двум детям, удобнее оформить один договор с несколькими одаряемыми и указать размер доли каждого.
Наш образец составлен для взрослых сторон. Для договора с ребёнком в преамбуле нужно указать, кто действует от его имени, и приложить свидетельство о рождении.
Если квартира куплена с использованием материнского капитала, доли детям обычно выделяются не дарением, а соглашением об определении долей. Об обязательстве по маткапиталу подробно рассказываем в статье о материнском капитале в 2026 году.
Договор дарения доли в ипотечной квартире: образец условий
Заложенную долю или долю в заложенной квартире можно подарить только с согласия залогодержателя (ст. 37 Закона об ипотеке). На практике банки соглашаются редко и обычно лишь на дарение внутри семьи, когда одаряемый уже является созаёмщиком.
Если согласие получено, в договор нужно добавить:
- пункт о том, что доля находится в залоге у банка, с реквизитами договора ипотеки;
- указание, что одаряемый принимает долю с обременением и знает об условиях кредита;
- реквизиты письменного согласия банка, которое прикладывается к договору.
Дарить ипотечную долю без согласия банка не просто рискованно: регистратор, скорее всего, приостановит регистрацию, а банк получит право требовать досрочного погашения кредита.
Пошаговый порядок
- Проверьте выписку из ЕГРН. Убедитесь, что доля зарегистрирована за дарителем, уточните её точный размер и наличие ограничений.
- Выясните режим доли. Если долю купили в браке, нужно нотариальное согласие супруга дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ).
- Подготовьте документы о родстве для нотариуса и налоговой льготы.
- Заполните проект договора по образцу и согласуйте его с нотариусом.
- Подпишите договор у нотариуса. Присутствовать должны даритель и одаряемый (или их представители по нотариальной доверенности).
- Дождитесь регистрации. Нотариус направит документы в Росреестр. Новую выписку из ЕГРН получит одаряемый.
Договор дарения доли в квартире образец: что в нём и как заполнить
Шаблон рассчитан на типичную ситуацию: совершеннолетний даритель дарит всю принадлежащую ему долю близкому родственнику, остальные доли принадлежат другим людям.
Преамбула. Данные дарителя и одаряемого: ФИО, даты и места рождения, паспорт, адрес регистрации.
Раздел 1 «Предмет договора». Размер доли простой дробью (например, 1/2 или 1/3), адрес квартиры, кадастровый номер, площадь и этаж. Обязательно укажите, кто владеет остальными долями: это помогает нотариусу и регистратору сразу увидеть всю структуру собственности. Отдельно пишется основание права дарителя и номер записи в ЕГРН, а также кадастровая стоимость квартиры и стоимость доли, от которой рассчитывается тариф.
Раздел 2 «Заверения дарителя». Доля не продана, не заложена, не арестована, спора нет, долгов по коммунальным платежам нет. Здесь же отмечается статус совместной собственности супругов и список зарегистрированных лиц.
Раздел 3 «Переход права». Право собственности на долю возникает с момента регистрации. Документы на долю передаются при подписании, отдельный акт не нужен: доля в праве не передаётся «физически», в отличие от квартиры целиком.
Раздел 4 «Пользование квартирой и расходы». Одаряемый занимает место дарителя в отношениях с другими сособственниками: если между ними был определён порядок пользования комнатами, он сохраняется. Если порядка нет, его можно определить соглашением или в суде, см. образец иска об определении порядка пользования квартирой.
Раздел 5 «Заключительные положения». Разъяснение статей 250 и 572–578 ГК РФ, указание на то, что согласие сособственников не требуется, ссылка на нотариальную форму и количество экземпляров. Расходы на нотариуса и госпошлину по умолчанию несёт одаряемый (раздел 4).
Подписи. Таблица с реквизитами сторон. Удостоверительную надпись добавит нотариус.
Дарение доли супругу и другие частые сценарии
Супругу. Доля, полученная в дар, становится личной собственностью одаряемого супруга (ст. 36 СК РФ) и не делится при разводе. Поэтому дарение доли мужу или жене часто используют, чтобы закрепить за ним жильё. Помните, что обратно её можно вернуть только новой сделкой, а не по решению суда о разделе имущества.
Сособственнику. Если долю дарят человеку, который уже владеет другой долей в той же квартире, его доли суммируются. В договоре это можно отразить фразой о том, что после регистрации одаряемому будет принадлежать доля определённого размера, например 2/3.
Нескольким родственникам сразу. Даритель может разделить свою долю между двумя детьми. Тогда в договоре указывается, какую часть получает каждый (например, по 1/4 из подаренной 1/2), и регистрируются два новых права.
Право пользования. Смена собственника доли сама по себе не выписывает ни дарителя, ни других жильцов. Даритель, оставшийся зарегистрированным, по общему правилу утрачивает право пользования жильём как бывший собственник (п. 2 ст. 292 ГК РФ), если договор не сохраняет его за ним. Если даритель планирует и дальше жить в квартире, это лучше прямо записать в договоре, чтобы не доводить дело до иска о выселении.
Документы для нотариуса. Помимо паспортов и выписки из ЕГРН нотариус обычно запрашивает правоустанавливающий документ дарителя, сведения о зарегистрированных лицах, документы о родстве, свидетельство о браке или о его расторжении. Если какая-то бумага отсутствует, нотариус часто может получить сведения сам через электронные запросы, но это увеличит срок.
Частые ошибки
- Подписать договор без нотариуса, надеясь на исключение «все сособственники одной сделкой»: для дарения оно больше не работает.
- Путать дарение и продажу. Если за долю платят, это купля-продажа, и тогда работает преимущественное право соседей по ст. 250 ГК РФ. Притворное дарение вместо продажи сособственники оспаривают через перевод на себя прав покупателя. О правилах продажи доли читайте в материале о продаже доли в долевой собственности.
- Неточная дробь. Доля должна совпадать с данными ЕГРН. «Половина комнаты» или «доля в размере 20 кв. м» не годятся.
- Забыть про согласие супруга при доле, купленной в браке.
- Дарить ипотечную долю без согласия банка.
- Включить встречные условия: обязанность одаряемого оплатить долги дарителя или ухаживать за ним превращает дарение в возмездную сделку.
Стоит ли дарить долю, а не завещать
Дарение переводит долю на родственника сразу и без налога, но даритель теряет над ней контроль: вернуть подарок можно только в случаях статьи 578 ГК РФ. Если важно сохранить права до конца жизни, рассмотрите завещание или включите в договор условие об отмене дарения, если даритель переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Чек-лист
- Выписка из ЕГРН на квартиру не старше 30 дней.
- Правоустанавливающий документ дарителя на долю.
- Паспорта сторон, для ребёнка свидетельство о рождении.
- Документы о родстве.
- Нотариальное согласие супруга дарителя, если доля общая.
- Согласие банка, если квартира в ипотеке.
- Заполненный проект договора.
- Оплата тарифа, услуг нотариуса и госпошлины 4 000 ₽.
Статья носит информационный характер и основана на законодательстве, действующем в октябре 2026 года. Состав документов и итоговую стоимость уточняйте у нотариуса, а в сложных случаях (ипотека, маткапитал, несовершеннолетние собственники) обратитесь к юристу.
