Банкротство застройщика в 2026 году: реестр участников строительства, ФРТ, компенсации и неустойка — разбор для юристов

Банкротство застройщика давно перестало быть «обычным» конкурсом с особенностями. Это отдельный публично-правовой механизм: в него встроены ППК «Фонд развития территорий» (далее — Фонд, ФРТ), региональные фонды, специальная очерёдность и собственная арифметика распределения выручки. После Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ и серии определений СКЭС ВС РФ 2026 года многие наработанные позиции устарели. Ниже — что нужно учитывать практику, который представляет дольщиков, залоговых кредиторов, приобретателя или управляющего.

Нормативная база: что входит в § 7 главы IX

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве (ст. 201.1–201.15-4) сейчас насчитывает 25 статей (ст. 201.6 утратила силу). Для споров с участием граждан и Фонда ключевые:

• ст. 201.1 — понятийный аппарат: участник строительства, требование о передаче жилого помещения, денежное требование, машино-место и нежилое помещение (для целей параграфа — не более 7 кв. м);
• ст. 201.4, 201.5 — порядок предъявления и установления требований, реальный ущерб;
• ст. 201.9 — очерёдность;
• ст. 201.10, 201.11 — погашение требований передачей объекта незавершённого строительства или помещений;
• ст. 201.12-2 — особенности для дольщиков, плативших через эскроу;
• ст. 201.14 — распределение выручки от реализации предмета залога;
• ст. 201.15-1, 201.15-2 — передача имущества и обязательств застройщика приобретателю (в том числе Фонду);
• ст. 201.15-2-2 — передача Фонду прав на участок с недостроем в случае выплаты возмещения гражданам.

Параллельно применяется Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ о ФРТ — прежде всего ст. 13 («Выплата возмещения гражданам») и ст. 13.1.

Процедурные особенности, о которых часто забывают: наблюдение и финансовое оздоровление к застройщику не применяются, а конкурсный управляющий утверждается из числа управляющих, аккредитованных Фондом (п. 2.1–2.7 ст. 201.1). Правила параграфа применяются независимо от того, на каком праве застройщику принадлежат участок и объект (п. 2 ст. 201.1).

Отдельно стоит отследить уже принятый Федеральный закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ: он изменит абз. 2 п. 2.6 и абз. 1 п. 2.7 ст. 201.1, но вступит в силу только с 27.07.2027.

Кто такой участник строительства и почему юрлица «выпали»

После Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ участником строительства в смысле ст. 201.1 является физическое лицо, имеющее требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также РФ, субъект РФ и муниципальное образование. Юридические лица из этого круга исключены: их требования учитываются как требования кредиторов четвёртой очереди и не дают доступа ни к натуральному исполнению по ст. 201.11, ни к возмещению ФРТ.

Практический нюанс — переходные положения. Редакция ст. 201.9 от 27.06.2019 применяется и к делам, возбуждённым до этой даты, если к 27.06.2019 не начаты расчёты с кредиторами третьей очереди. Поэтому в «старых» делах вопрос о статусе юрлица-дольщика решается через проверку того, начались ли расчёты, а не через дату возбуждения дела.

Показательно и то, что при передаче объекта по ст. 201.10 юрлица-участники не голосуют наравне с прочими кредиторами четвёртой очереди: согласие трёх четвертей голосов кредиторов четвёртой очереди по подп. 1 п. 3 ст. 201.10 считается без них.

Реестр требований участников строительства

Сроки и порядок

Реестр требований участников строительства — часть реестра требований кредиторов (п. 3 ст. 201.4), но живёт по своим правилам:

Действие	Срок	Норма
Руководитель застройщика передаёт управляющему сведения об участниках	10 календарных дней с утверждения КУ	п. 2 ст. 201.4
Управляющий уведомляет участников и публикует сообщение	5 дней	п. 2 ст. 201.4
Уведомление считается полученным	через 15 дней после публикации	п. 4 ст. 201.4
Предъявление требования	не позднее 45 дней со дня получения уведомления — независимо от закрытия общего реестра	п. 4 ст. 201.4
Рассмотрение требования управляющим	15 рабочих дней	п. 7 ст. 201.4
Возражения участника на результат	15 рабочих дней с получения уведомления	п. 8 ст. 201.4

По договорам участия в долевом строительстве управляющий включает требования сам на основании сведений ЕИСЖС (п. 3.1 ст. 201.4); участник вправе уточнить размер, представив платёжные документы. Если возражений в срок не заявлено, требование считается установленным в том виде, в каком его определил управляющий (п. 9). Спорные требования рассматривает суд по ст. 60.

Срок по п. 4 ст. 201.4 восстанавливается судом при уважительных причинах — это одно из немногих мест в законе, где пропуск срока реестрового требования не «убивает» его автоматически. Позиция для восстановления строится на неполучении персонального уведомления и неисполнении управляющим обязанности по п. 3.1.

Денежное требование и реальный ущерб

Открытие конкурсного производства — самостоятельное основание для одностороннего отказа участника от договора, причём заявить отказ можно прямо при установлении размера требования (п. 1 ст. 201.5). Реальный ущерб — разница между стоимостью помещения на дату введения первой процедуры и уплаченной суммой; при частичной оплате — пропорционально (п. 2 ст. 201.5). Оценщика привлекает управляющий за счёт застройщика, участник вправе опровергать оценку по ст. 60, в том числе альтернативным отчётом. Реальный ущерб учитывается и тогда, когда участник его не заявлял (п. 7 ст. 201.4).

Очерёдность: ст. 201.9 и арифметика ст. 201.14

Требования участников строительства — граждан удовлетворяются в третьей очереди, внутри которой выделены подочереди: требования граждан; требования Фонда, перешедшие к нему в результате выплаты возмещения; денежные требования участников о возмещении убытков. Прочие кредиторы — четвёртая очередь. Требования, связанные с финансированием строительства и возникшие после принятия заявления, включаются в реестр участников и погашаются в составе третьей очереди текущих платежей (п. 1.1 ст. 201.9).

Залоговая часть — по ст. 201.14. Выручка от реализации предмета залога распределяется так:

Получатели	Доля
Залоговые кредиторы (основной долг и проценты), включая требования по ДДУ, в том числе перешедшие к Фонду	60%
Денежные требования участников строительства (с реальным ущербом, без процентов и санкций) и требования Фонда по абз. 3 подп. 3 п. 1 ст. 201.9	25%
Первая и вторая очередь, если иного имущества недостаточно	10%
Текущие платежи	остаток (5%)

При отсутствии залоговых кредиторов участникам направляется 85%. Редакция ст. 201.14 от 08.08.2024 применяется к делам, возбуждённым после 08.09.2024, а по ранее возбуждённым — если до этой даты объект и обязательства не были переданы.

Фонд как приобретатель: ст. 201.15-1 и 201.15-2

Приобретателем имущества и обязательств застройщика может быть Фонд или фонд субъекта РФ на основании решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования либо такое решение не поступило управляющему в течение шести месяцев со дня признания застройщика банкротом, приобретателем может стать иное юрлицо, отвечающее требованиям 214-ФЗ (п. 1 ст. 201.15-1).

Ключевые правила для позиции:

• к приобретателю не переходят требования о неустойках (штрафах, пенях) и иных финансовых санкциях (п. 1 ст. 201.15-1) — они остаются в реестре застройщика;
• если стоимость прав на участок меньше требований участников, приобретатель получает требование к застройщику на разницу в третью и (или) четвёртую очередь (п. 4);
• требования участников, обязательства по которым переданы, исключаются из реестра, а денежные требования о возмещении убытков признаются погашенными (п. 6 ст. 201.15-2);
• определение о передаче подлежит немедленному исполнению, но может быть обжаловано (п. 3.1 ст. 201.15-2 в ред. Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ).

Лимиты по текущим платежам

Определением СКЭС ВС РФ от 15.05.2026 № 305-ЭС25-2581(3) по делу № А41-66667/2019 закреплено: обязанность Фонда пополнить специальный счёт для расчётов по текущим платежам и требованиям первой–второй очереди ограничена, даже если у должника после передачи не осталось имущества. Зарплата и выходные пособия работников, занятых непосредственно на объекте, вносятся полностью; прочие текущие платежи — только в части превышения над стоимостью остающегося имущества и в пределах доли, которая причиталась бы им по подп. 4 п. 1 ст. 201.14 (то есть 5% от цены передаваемого объекта); требования первой–второй очереди — в пределах 10% по подп. 3 п. 1 ст. 201.14 (п. 5 ст. 201.10). Нижестоящие суды взыскали с Фонда около 139 млн руб., тогда как по лимитам речь шла примерно о 12 млн руб.; дело направлено на новое рассмотрение. Для кредиторов по текущим платежам вывод прагматичный: ставка на «Фонд заплатит всё» больше не работает, нужно доказывать, что рост текущей задолженности вызван поведением самого Фонда.

Выплата возмещения гражданам: ст. 13 Закона № 218-ФЗ и ст. 201.15-2-2

Если Фонд принимает решение не о достройке, а о выплате возмещения, механизм такой:

• размер по жилым помещениям — площадь × рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилья на первичном рынке; площадь учитывается не более 120 кв. м; итог не может быть меньше уплаченной цены договора (также в пределах 120 кв. м) (ч. 2 ст. 13);
• дата оценки — не ранее чем за шесть месяцев до решения Фонда о финансировании (ч. 2 ст. 13);
• по машино-местам и нежилым помещениям — уплаченная цена договора, и только за один объект каждого вида на участника в одном недострое (ч. 2.1);
• лицо, приобретшее требование после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, права на возмещение не имеет (ч. 3);
• при «двойных продажах» возмещение получает гражданин, чей договор зарегистрирован позже первого (ч. 4);
• если право требования в залоге у банка, деньги идут на залоговый счёт (ч. 6).

Процессуально Фонд в течение 60 дней после решения о финансировании подаёт заявление о намерении (п. 1, 8 ст. 201.15-2-2), суд рассматривает его в течение 14 рабочих дней, а затем Фонд в течение трёх месяцев просит либо о передаче прав на участок, либо о включении своих требований в реестр (п. 16–18.1). Выплата возмещения — встречное предоставление за переданное имущество (п. 3). Если передача не состоялась, требования граждан переходят к Фонду в размере выплаченного в третью очередь, а при основании «ДДУ» — с сохранением залогового статуса (п. 13).

Спор о «рыночной» доплате

Самая массовая категория — иски граждан к ФРТ о доплате до текущей рыночной цены. Определением СКЭС ВС РФ от 27.04.2026 № 309-ЭС21-20369(8) по делу № А50-36325/2017 эта линия фактически закрыта: Фонд не является стороной договора и не обязан возмещать убытки в полном объёме; размер определяется по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 1233, с оценкой на стадии строительства, на которой находился объект, и на дату не ранее шести месяцев до решения о финансировании. Довод о рыночной стоимости на дату выплаты (в деле — декабрь 2024 года) отклонён как не основанный на законе. Разница между возмещением и стоимостью неисполненного натурального обязательства — это требование к застройщику через реестр по п. 2 ст. 201.5, а не к Фонду.

Тактически это означает: спор о сумме нужно вести на этапе оценки (оспаривать выбор аналогов, стадию готовности, дату отчёта), а не после выплаты.

Бывшие залоговые кредиторы: от Постановления КС № 34-П к Закону № 282-ФЗ

Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П признаны не соответствующими Конституции положения Закона о банкротстве, которые при передаче недостроя Фонду лишали залоговых кредиторов (не являющихся участниками строительства) залога без какой-либо компенсации. КС обязал законодателя урегулировать выплату и до этого ввёл временный механизм, включая выплату до 50% требований с последующим доначислением.

Законодатель исполнил постановление Федеральным законом от 08.08.2024 № 282-ФЗ (вступил в силу 08.09.2024). Теперь:

• по новым делам компенсация бывшим залоговым кредиторам выплачивается в течение 10 рабочих дней после вступления в силу определения о передаче прав Фонду, в очерёдности ст. 134 (п. 27 ст. 201.15-2-2; п. 6 ст. 201.10 ограничивает сумму долей, которая причиталась бы по подп. 1 п. 1 ст. 201.14);
• по переходным делам (объект передан до 08.09.2024, а размер компенсации не определён вступившим в силу актом) действует двухэтапная схема ст. 5 Закона № 282-ФЗ: сначала 10% гарантированной части за счёт имущества Фонда, затем — остаток в зависимости от способа передачи и выручки от реализации свободных помещений.

В июле–августе 2026 года СКЭС выстроила единый подход к переходным положениям:

• Определение от 10.07.2026 № 301-ЭС21-4378(2) по делу № А43-5991/2019: критерий — дата вступления в законную силу итогового акта о размере компенсации, а не дата рассмотрения спора первой инстанцией;
• Определение от 10.07.2026 № 301-ЭС18-10926(21) по делу № А17-4841/2015: если объект передан, но компенсация не установлена, применяется новый порядок — с Фонда взыскано 10%, во взыскании последующей части отказано, поскольку срок её выплаты не наступил;
• Определение от 05.08.2026 № 308-ЭС20-11719(27) по делу № А32-7264/2019: временный механизм Постановления № 34-П утратил силу со вступлением в силу Закона № 282-ФЗ, ссылки на прежнюю практику (определение ВС от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570) в таких спорах недопустимы; суду предписано проверить, истёк ли годичный срок по подп. «а» п. 2 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ для выплаты негарантированной части.

Для залоговых кредиторов отсюда два вывода: требования, рассчитанные по «50% от КС», подлежат пересчёту, а момент для заявления о негарантированной части нужно отслеживать по срокам ст. 5 Закона № 282-ФЗ — преждевременное требование будет отклонено.

Эскроу: что меняется при банкротстве

Если цена ДДУ вносилась на счёт эскроу (ст. 15.4, 15.5 214-ФЗ), участник оказывается в принципиально иной позиции:

• требования такого дольщика включаются в реестр и удовлетворяются по ст. 201.12-2, если он не отказался от договора к моменту предъявления требования (п. 1);
• он вправе отказаться от договора в любой момент; отказ, закрытие счёта и возврат средств по ст. 15.5 214-ФЗ — основание исключить требование из реестра в размере депонированной суммы (п. 2);
• денежное погашение по ст. 201.10 не применяется (п. 4); натуральное исполнение — через ст. 201.11;
• если объект строился исключительно на эскроу-средствах, управляющий обязан созвать собрание участников не позднее четырёх месяцев после истечения срока предъявления требований (п. 3, 5);
• после передачи помещений или имущества приобретателю средства с эскроу уходят на отдельный счёт должника для расчётов с залоговыми кредиторами, не являющимися участниками (п. 7), а выплата им ограничена правилами ст. 138 (п. 5 ст. 201.14).

Практический выбор для клиента — «отказ и деньги» или «ожидание достройки». До ввода объекта средства застройщику не перечисляются (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ), поэтому отказ от договора возвращает дольщику депонированную сумму целиком. Если же он ждёт натурального исполнения, после передачи помещений эскроу-средства пойдут на расчёты с залоговыми кредиторами (п. 7 ст. 201.12-2) — это важно учитывать при оценке выгоды. Дополнительно средства на эскроу застрахованы в системе страхования вкладов (по общему правилу — до 10 млн руб.; лимит уточняйте по актуальной редакции Закона о страховании вкладов).

Неустойка и мораторий

Неустойки и штрафы — самая слабая часть требования дольщика в банкротстве:

• к приобретателю, в том числе к Фонду, они не переходят (п. 1 ст. 201.15-1);
• в 25%-ную долю выручки по подп. 2 п. 1 ст. 201.14 не входят — там учитывается долг с реальным ущербом без санкций;
• Фонд их не компенсирует: возмещение по ст. 13 Закона № 218-ФЗ считается только от площади и цены договора.

Остаётся включение в реестр с учётом отдельно от основного долга (по общему правилу п. 3 ст. 137) и погашение по остаточному принципу, что на практике означает крайне низкую вероятность исполнения.

Дополнительно действует мораторий по постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (вступило в силу 22.03.2024): неустойки, проценты, убытки и иные санкции по 214-ФЗ за период моратория не начисляются, а санкции, начисляемые с 01.07.2023 (в пределах периода, указанного в постановлении), рассчитываются исходя из ключевой ставки на день исполнения обязательства, но не выше 7,5%. Мораторий продлевался постановлениями от 26.12.2024 № 1916 (до 30.06.2025) и от 19.06.2025 № 925; постановлением от 30.12.2025 № 2227 он продлён до 31.12.2026. Отсрочка исполнения распространяется на требования, предъявленные до 01.01.2026. Каждое продление меняет периоды и перечень санкций, поэтому расчёт неустойки для реестра следует делать строго по редакции, действовавшей в соответствующий период.

Противоречия и открытые вопросы

• Граница между Фондом и застройщиком. После определения № 309-ЭС21-20369(8) доплата «до рынка» с Фонда невозможна, но требование к застройщику по п. 2 ст. 201.5 на практике малоценно: риск роста цен фактически остаётся на гражданине.
• Годичный срок по ст. 5 Закона № 282-ФЗ. Остаётся неясным, как исчислять срок при поэтапном вводе и частичной продаже свободных помещений — дело № А32-7264/2019 возвращено именно для этого.
• Пределы ответственности Фонда за текущие платежи. ВС оставил открытым вопрос о вине Фонда в росте текущих долгов — это потенциальное основание выйти за лимиты п. 5 ст. 201.10.
• Юрлица-дольщики в старых делах. Переходное правило о «начале расчётов с третьей очередью» требует установления фактических обстоятельств по каждому делу, и спор о нём нередко решает судьбу требования.

Тактика для практика

1. Проверьте реестр в ЕИСЖС и у управляющего сразу после публикации: требование по ДДУ включается автоматически, но размер часто не учитывает реальный ущерб.
2. Заявите реальный ущерб с альтернативной оценкой на дату введения первой процедуры, если отчёт управляющего занижен.
3. Следите за решением Фонда: 60 дней на заявление о намерении, 14 рабочих дней на рассмотрение — в этом окне формируется позиция по оценке.
4. Оспаривайте оценку до выплаты, а не после: после определения № 309-ЭС21-20369(8) иск о доплате к Фонду бесперспективен.
5. Для залоговых кредиторов — пересчитайте требования по Закону № 282-ФЗ, определите, к какой группе переходных дел относится ваше, и не заявляйте негарантированную часть раньше срока.
6. Для эскроу-дольщика оцените выгоду отказа от договора против ожидания натурального исполнения.
7. Неустойку заявляйте с учётом моратория по каждому периоду, но клиенту честно объясняйте её «реестровую» ценность.

Короткий чек-лист

• Статус клиента: гражданин, юрлицо, залоговый кредитор, эскроу-дольщик.
• Даты: возбуждение дела, первая процедура, конкурс, передача объекта Фонду (до или после 08.09.2024).
• Сроки ст. 201.4: 15 + 45 дней, 15 рабочих дней на возражения.
• Решение Фонда: финансирование достройки или выплата возмещения.
• Оценка: дата, стадия строительства, площадь (лимит 120 кв. м).
• Санкции: исключены ли периоды моратория по ПП № 326 и его продлениям.

Статья носит информационный характер и отражает законодательство и практику ВС РФ на октябрь 2026 года; в конкретном деле проверяйте актуальную редакцию норм, переходные положения и позицию суда по вашему делу.