Стройка встала, в офисе застройщика тишина, а на сайте арбитражного суда появилось дело о банкротстве. Для дольщика это не конец истории: закон предусматривает отдельные правила банкротства застройщиков, и при правильных действиях можно вернуть деньги или всё-таки получить квартиру. Главное — понять, какой у вас договор, и не пропустить сроки.
Эта статья — именно о процедуре банкротства. Если застройщик работает и просто нарушает сроки или сдал квартиру с недостатками, это другой сценарий: неустойку и компенсации в таком случае взыскивают в обычном суде.
Какие нормы применяются
Банкротство застройщика регулируется параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 201.1 и следующие). Это специальные правила — они имеют приоритет над общими нормами о банкротстве.
Также важны:
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ — о долевом строительстве и эскроу-счетах;
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ — о публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ранее — Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства);
- правила выплаты Фондом возмещения, утверждённые Правительством РФ.
Участником строительства закон считает не только того, кто заключил ДДУ, но и гражданина с иным договором, по которому он передал деньги за будущую квартиру (предварительный договор, вексельная схема, паевой взнос). Суды проверяют суть отношений, а не название документа.
Первым делом: определите тип договора
От этого зависит вообще всё.
| Ситуация | Кто возвращает деньги / что происходит | Нужно ли идти в реестр |
|---|---|---|
| ДДУ с эскроу-счётом | Деньги лежат в банке и возвращаются дольщику | Как правило, нет — деньги застройщику не поступали |
| ДДУ без эскроу, взносы в компенсационный фонд уплачены | Фонд развития территорий: достройка или выплата возмещения | Да, требование должно быть в реестре |
| ДДУ без эскроу, «старый» (до взносов в фонд) | Решение о помощи принимает Фонд или регион; базовый путь — реестр, ЖСК, передача квартиры | Да |
| Предварительный договор, векселя, иная «серая» схема | Сначала нужно доказать статус участника строительства | Да, часто через суд |
Эскроу-счёт: деньги вернёт банк
С 1 июля 2019 года большинство новых ДДУ заключаются с эскроу-счетами (ст. 15.4, 15.5 закона № 214-ФЗ). Деньги дольщика хранятся у банка и переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
Что происходит при банкротстве застройщика:
- ДДУ прекращается (расторгается), а средства со счёта эскроу возвращаются дольщику — банк перечисляет их на счёт, указанный в договоре счёта эскроу, или на ваш счёт по заявлению;
- если ипотека — деньги в первую очередь идут на погашение кредита в соответствии с условиями договоров;
- средства на эскроу застрахованы АСВ в размере до 10 млн ₽ по каждому счёту — на случай, если отзовут лицензию уже у банка (ст. 12.1 закона № 177-ФЗ о страховании вкладов).
Важно: банк возвращает ровно ту сумму, которую вы внесли. Квартира за это время могла подорожать, и разницу банк не компенсирует. Убытки и неустойку можно заявить к самому застройщику — но уже в деле о банкротстве, как денежное требование (см. ниже).
Если банк тянет с возвратом, направьте письменное заявление с копией ДДУ и сведениями о расторжении договора, а при отказе — жалобу в Банк России и иск.
«Старые» договоры без эскроу
Здесь деньги уже у застройщика, и защищать их придётся через процедуру банкротства. Возможны три основных сценария.
1. Фонд развития территорий
Если застройщик платил взносы в компенсационный фонд или объект включён в программы помощи, наблюдательный совет Фонда может решить:
- профинансировать достройку — объект и обязательства передаются Фонду (или фонду субъекта РФ) по правилам ст. 201.15-1 закона о банкротстве, дольщики получают квартиры;
- выплатить возмещение — если достраивать нецелесообразно.
Как считается возмещение. По общему правилу ст. 13 закона № 218-ФЗ размер выплаты равен произведению общей площади помещения по договору на рыночную стоимость 1 кв. м равнозначного жилья на первичном рынке, которую определяет независимый оценщик. Пример: квартира 50 кв. м, оценщик определил 140 000 ₽ за метр — возмещение 7 000 000 ₽, даже если по договору вы платили 4,5 млн ₽.
Учитывайте:
- выплату получает только тот, чьё требование включено в реестр;
- если квартира оплачена не полностью, неоплаченная часть вычитается;
- при ипотеке часть выплаты направляется банку;
- для владельцев нескольких помещений и некоторых категорий договоров закон устанавливает ограничения — проверьте актуальную редакцию ст. 13 закона № 218-ФЗ перед подачей заявления.
Заявление о выплате подают через сайт Фонда, Госуслуги или банк-агент, указанный в сообщении Фонда. После выплаты права дольщика в деле о банкротстве переходят к Фонду.
2. Достройка через ЖСК
Если Фонд не участвует, собрание участников строительства может решить создать жилищно-строительный кооператив и передать ему недостроенный объект и земельный участок (ст. 201.10 закона о банкротстве). Дальше дольщики сами достраивают дом — обычно с дополнительными взносами.
Плюсы: шанс получить квартиру. Минусы: нужны деньги на достройку, подрядчик и грамотное управление. Перед голосованием запросите у управляющего смету и оценку степени готовности объекта.
3. Передача квартир и денежные требования
Если дом готов или почти готов, суд может передать дольщикам квартиры в погашение требований (ст. 201.11). Если ни один вариант не сработал, требования остаются денежными и погашаются из конкурсной массы в порядке очерёдности (ст. 201.9). Реальный процент возврата при таком исходе часто невысок.
Реестр требований: как в него попасть
В деле о банкротстве застройщика ведётся отдельный реестр требований о передаче жилых помещений, а денежные требования учитываются в общем реестре.
Особенность процедуры: гражданин-участник строительства направляет требование конкурсному управляющему, а не в суд. Управляющий включает требование в реестр или отказывает, а возражения рассматривает арбитражный суд. Кроме того, управляющий обязан уведомить известных ему дольщиков о возможности заявить требования.
Что приложить к требованию:
- договор (ДДУ, предварительный договор, иной) и доказательства его регистрации, если она была;
- платёжные документы — квитанции, выписки, акты сверки, справки об оплате;
- документы об уступке, если права перешли к вам по цессии;
- реквизиты для выплат и контактные данные.
Сроки
Срок предъявления требований отсчитывается от публикации сведений о банкротстве в ЕФРСБ и газете «Коммерсантъ» либо от получения уведомления управляющего (ст. 201.4 закона о банкротстве, с учётом общих правил ст. 142). Опоздавший рискует оказаться в менее выгодном положении: требования, заявленные после закрытия реестра, могут удовлетворяться после включённых в срок. Поэтому действуйте сразу после публикации и не ждите письма от управляющего — точный срок по вашему делу уточните в сообщении на fedresurs.ru.
Если узнали о банкротстве поздно — заявляйте требование всё равно и просите суд учесть уважительные причины пропуска. Суды нередко идут навстречу гражданам, которых не уведомили.
Неустойка и убытки
Неустойка за просрочку, штраф по закону о защите прав потребителей и проценты в банкротстве заявляются как денежные требования. Они учитываются в реестре отдельно и погашаются после основного долга (п. 3 ст. 137 закона о банкротстве).
Помимо неустойки, при отказе от передачи квартиры дольщик вправе заявить убытки — разницу между рыночной стоимостью помещения и уплаченной суммой. Для этого понадобится отчёт оценщика.
Если до банкротства у вас уже было решение суда о взыскании неустойки, его тоже нужно заявить в реестр — исполнительное производство в процедуре банкротства прекращается.
Собрание кредиторов и участников строительства
Включённые в реестр дольщики голосуют на собраниях. Участники строительства по требованиям о передаче жилья голосуют на отдельном собрании участников строительства (ст. 201.12). Именно там решаются ключевые вопросы: создание ЖСК, передача квартир, обращение в Фонд.
Советы:
- объединяйтесь с другими дольщиками — чат дома и общий представитель резко повышают влияние на процесс;
- знакомьтесь с отчётами управляющего, запрашивайте документы;
- обжалуйте решения собраний и действия управляющего, если они нарушают ваши права.
Обманутые дольщики и региональные программы
Если дом попал в единый реестр проблемных объектов, помощь может прийти от региона: достройка за счёт бюджета, передача объекта новому инвестору, предоставление другой квартиры или денежная компенсация. Условия устанавливаются законами субъектов РФ и сильно различаются.
Что сделать:
- проверьте объект в едином реестре проблемных объектов на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф);
- обратитесь в региональный орган, отвечающий за долевое строительство, и в региональный фонд защиты прав дольщиков;
- уточните, какие документы нужны для включения в региональную программу, — обычно требуется включение в реестр в деле о банкротстве или решение суда.
Пошаговый порядок действий
- Найдите дело о банкротстве в картотеке арбитражных судов (kad.arbitr.ru) и сообщения на fedresurs.ru.
- Определите тип договора: эскроу или нет.
- При эскроу — подайте заявление в банк о возврате средств.
- Без эскроу — направьте требование конкурсному управляющему с документами, сохраните доказательства отправки.
- Отдельно заявите денежные требования: неустойку, убытки, штраф.
- Следите за решениями Фонда развития территорий и сообщениями управляющего.
- Участвуйте в собраниях, голосуйте по вопросам ЖСК и передачи объекта.
- При выплате возмещения — своевременно подайте заявление в Фонд или банк-агент.
Частые ошибки
- Ждать уведомления от управляющего и пропустить срок закрытия реестра.
- Подавать требование без платёжных документов — управляющий откажет во включении.
- Считать, что раз деньги на эскроу, то неустойку взыскать нельзя.
- Не заявить неустойку по уже вынесенному решению суда.
- Игнорировать собрания участников строительства, где решается судьба дома.
- Заключать «соглашения» с застройщиком в обход процедуры — такие сделки могут оспорить.
Чек-лист дольщика
- Договор, платёжки, переписка с застройщиком собраны в одну папку.
- Номер дела о банкротстве и контакты конкурсного управляющего известны.
- Тип договора (эскроу / без эскроу) определён.
- Требование о передаче квартиры или о возврате денег направлено управляющему.
- Денежные требования (неустойка, убытки) заявлены отдельно.
- Объект проверен в реестре проблемных объектов и программах Фонда.
- Вы в чате дольщиков и следите за собраниями.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: условия выплат Фонда, сроки и региональные программы зависят от конкретного дела и актуальной редакции законов.
